Вопросы аренды квартир

Модератор: Not Me...

Sveta677

Re: Помогите разобраться - нарушается ли условие договора?

Сообщение Sveta677 » 14 авг 2008, 21:48

О повышении оплаты нужно указывать в договоре. А если договорились на словах, то эта договоренность никакой силы не имеет.


Аватара пользователя
Neveja
Сообщения: 1561
Зарегистрирован: 14 авг 2008, 16:51

Re: Помогите разобраться - нарушается ли условие договора?

Сообщение Neveja » 14 авг 2008, 22:07

June писал(а):что плата будет подниматься пропорционально росту коммунальных.

Что-то очень расплывчато, наверное, в договоре у вас все-таки другая формулировка, более конкретная и с указанием сроков и расшифровкой "...коммунальных..."
Ни один юрист такое нечеткое определение не пропустит (если он вообще смотрел договор). Вот от формулировки и отталкивайтесь.

ИМХО - кидалово.


с хозяйкой обговорили только на словах, что плата будет подниматься пропорционально росту коммунальных - т.е. в договоре об этом не слова. О повышении платы вообще ничего нет. Есть срок найма и сумма.
Я покапалась в гражданском кодексе - если она захочет расторгнуть договор, то, во-первых, должна найти основание (а это несоблюдение условий договора с нашей стороны), во-вторых, мы должны при расторжении договора покинуть жилое помещение в течение 6 мес., и в-третьих, должна уведомить нас об отказе продления договора за три месяца до окончания действия договора, при отсутствии оснований для расторжения, указанных в гражд.кодексе. Я все правильно поняла?
Две дочери

Аватара пользователя
Миу
Сообщения: 1311
Зарегистрирован: 26 фев 2008, 18:38
Откуда: Новосибирск

Re: Помогите разобраться - нарушается ли условие договора?

Сообщение Миу » 15 авг 2008, 18:50

У нас была очень похожая ситуация с квартирной хозяйкой.
Через 2 недели после заключения договора начала нам говорить о том, что желает поднять плату.
Я ей сказала, что согласно ГК РФ (п. 3 ст. 614) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Так как мы согласовали плату 12 апреля 2008 года, то подходите за повышением, пожалуйста, 12 апреля 2009 года. У нас и в договоре это написано - повышение не чаще 1 раза в год, причем я позвонила в агенство и уточнила, правильно я понимаю это условие, что если плата согласована при заключении договора, то следующее изменение не раньше чем через год. И если она заранее хотела бОльшую сумму, то и надо было её называть; мы бы тогда эту квартиру не стали снимать.

Вы можете сослаться на следующее. (Про предупреждение за 3 месяца и виновные действия вы правильно всё поняли).
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если ваша хозяйка очень хочет найти себе новых квартирантов, то обязана возместить вам убытки, вызванные односторонним отказом от договора, в полном объеме. Прямыми убытками тут будут услуги агенства и расходы на переезд, а упущенной выгодой, например, те суммы, на которые повысится квартплата за месяц. Т.е., если в августе вы могли снять квартиру на год за 9 тыс., а в сентябре дешевле 10 уже не найдешь, то 12000 руб. тоже войдут в сумму убытков.

Также следует помнить, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только в судебном порядке, даже если основание для расторжения - нарушение договора второй стороной (см. п. 2 ст. 450 ГК и ст. 619 ГК). Поэтому на любые претензии хозяйки можно ссылаться на эту норму и предлагать ей разрешить вопрос по закону, т.е. в суде.

Аватара пользователя
Редкая птица
Сообщения: 3373
Зарегистрирован: 20 фев 2008, 13:03

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Редкая птица » 15 авг 2008, 19:58

извините за off: Миу! Не знала хозяйка квартиры с кем связалась. :vo:
Изображение

Аватара пользователя
Аида Бес
Сообщения: 17637
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 00:04

Re: Помогите разобраться - нарушается ли условие договора?

Сообщение Аида Бес » 16 авг 2008, 12:08

Sveta677 писал(а):Хозяйка квартиры не может в одностороннем порядке повышать плату.

А как ее надо повышать? В двухстороннем порядке :?: ? Типа - уважаемый квартирант, Вы не против, если я со слендующего месяца повышу цену на квартиру? Против? Ах, ну оставим все как есть.
ИМХО повышать оплату за квартиру хозяин может тогда, когда ему это нужно (как нам говорили, когда мы с мужем снимали квартиру - не нравится, не живите!). Но заранее предупредив жильцов (за 1-2 месяца) и ест-но не на след. месяц, после заключения договора аренды. Обычно договор заключают на 11 мес (чтобы налоги не платить) и там прописывается сумма оплаты на это время. После истечения срока договора (при заключении нового) пишется другая сумма (если повышается оплата).

Аватара пользователя
Миу
Сообщения: 1311
Зарегистрирован: 26 фев 2008, 18:38
Откуда: Новосибирск

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Миу » 16 авг 2008, 12:30

Малинка, да, изменение договора возможно только по соглашению сторон, если договор не предусматривает иное. И это нормально и правильно, ведь вторая сторона по договору нуждается в определенности отношений, а не в "сюрпризах" каждые 2-3 месяца. Тем более, что легко спрогнозировать ситуацию, когда запросы квартировладельца перестанут соответствовать финансовым возможностям квартиранта, и, если бы он заранее предвидел такое развитие событий, то лучше сразу нашёл себе другой вариант.

ИМХО повышать оплату за квартиру хозяин может тогда, когда ему это нужно (как нам говорили, когда мы с мужем снимали квартиру - не нравится, не живите!)

Это противоречит основным принципам гражданского права: принципу равенства сторон и принципу свободы договора.
Позиция "не нравится - не живите" может быть хоть как-то оправдана, когда квартира найдена самостоятельно. Если через агентство, что сейчас встречается гораздо чаще, то стоимость его услуг составляет 50-100% от месячной арендной платы.

Аватара пользователя
Водолей
Сообщения: 7335
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 19:19

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Водолей » 16 авг 2008, 12:47

Прошу прощения за офф, но хочу сказать, что квартирантам хорошо бы самим внимательно читать договор и обязательно указывать на сколько % может подниматься плата и с какой периодичностью. Много раз слышала от потенциальных квартирантов, что дорого сдаю, а вот там то и там-то всего за столько сдают и называют смещные цены, % 30 ниже, чем цена аренды на рынке недвижимости. Вот так и заманят ценой, а потом начинают повышать каждый месяц.
Я своих жильцов сразу предупреждаю, что в течение года цена меняться не будет. И даже через год, если жильцы продолжают жить дальше, цену стараюсь поднять меньше, чем на данный момент сложилась цена на аренду, мне удобнее немного потерять в деньгах, но быть уверенной, что в квартире будут жить нормальные жильцы, чем каждый раз искать новых.
Кстати, отстаивать свои права не так легко, у нас в законах много чего написано, а упущенную выгоду высудить, равно, как и моральный ущерб - это вообще на грани фантастики.
Бороться с лишним весом бесполезно, пока в списке покупок есть загадочная строка "... и что-нибудь к чаю"...

Аватара пользователя
Миу
Сообщения: 1311
Зарегистрирован: 26 фев 2008, 18:38
Откуда: Новосибирск

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Миу » 16 авг 2008, 12:54

Водолей, в договорах чаще всего момент о повышении цены вообще не прописан, как у Neveja, с вопроса которой мы начали это обсуждение. Когда договором что-то не урегулировано, действуют общие положения законодательства (все цитаты приведены выше).
Я сама сдаю новую трёшку за очень маленькую цену, но в голову не приходит поднять плату, ведь когда я заключала договор, меня никто не принуждал к этим условиям. Будем продлять договор на следующий год - согласуем новую плату.

Кстати, отстаивать свои права не так легко, у нас в законах много чего написано, а упущенную выгоду высудить, равно, как и моральный ущерб - это вообще на грани фантастики.

Это понятно. Но, считаю, каждый раз пасовать перед необоснованными требованиями - тоже не выход. Надо повышать уровень правовой культуры, надо доводить до сведения второй стороны, что она не права. Вдруг одумается? А упаковать вещи и искать более порядочных арендодателей всегда успеется :)

Аватара пользователя
Водолей
Сообщения: 7335
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 19:19

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Водолей » 16 авг 2008, 13:04

Вот я и говорю, что квартирантам хорошо бы самим требовать внесения пункта о повышении цены, кстати, в договоре Аурума, это все подробно расписывается. Вот еще интересный момент, договор всегда содержит пункт о том, что если какая-то из сторон захочет разорвать договор досрочно, то должны предупредить за месяц, редко когда указывается 2 мес. Даже, если следовать ГК, то можно предупредить за 3 мес и искать новых жильцов. Получается, что жильцы всегда заведомо находятся в проигрышном варианте. Все зависит от порядочности квартировладельцев.
Бороться с лишним весом бесполезно, пока в списке покупок есть загадочная строка "... и что-нибудь к чаю"...

Аватара пользователя
Лесная сказка
Сообщения: 4384
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 08:38
Откуда: Томск-Калининград

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Лесная сказка » 16 авг 2008, 13:09

Водолей писал(а):жильцы всегда заведомо находятся в проигрышном варианте.

это точно. даже если пойдут в суд, это долго, а принять условия хозяев уже придется. и даже если будет выигрыш - настолько мал, что больше хлопот... У нас пока нецивилизованный рынок аренды квартир.
Изображение

Sveta677

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Sveta677 » 16 авг 2008, 13:27

Только в том же ГК указано:
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
.........................................................................................................................................................................
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.


Перечень причин для досрочного расторжения достаточно небольшой. И отказ со стороны арендатора платить больше, чем указано в договоре, не является основанием для одностороннего расторжения договора найма жилого помещения. Арендодатель сам должен продумывать эти моменты и предлагать арендатору внесение пункта в договоре об увеличении платы с определенной периодичностью (например, каждые несколько месяцев проводить индексацию).

Аватара пользователя
Vlana
Сообщения: 722
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 21:21
Откуда: Черных

Re: Помогите разобраться - нарушается ли условие договора?

Сообщение Vlana » 16 авг 2008, 13:44

Малинка писал(а):Обычно договор заключают на 11 мес (чтобы налоги не платить)

:o А где такое написано?

Аватара пользователя
Миу
Сообщения: 1311
Зарегистрирован: 26 фев 2008, 18:38
Откуда: Новосибирск

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Миу » 16 авг 2008, 13:45

Вот я и говорю, что квартирантам хорошо бы самим требовать внесения пункта о повышении цены, кстати, в договоре Аурума, это все подробно расписывается.

Это ещё зачем? Меня как квартиранта вполне устраивает то, что кодексом предумотрено ;)

Sveta677

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Sveta677 » 16 авг 2008, 13:48

Полностью поддерживаю. Это проблема арендодателя, ведь он (арендодатель) получает имущественную выгоду

Sveta677

Re: Помогите разобраться - нарушается ли условие договора?

Сообщение Sveta677 » 16 авг 2008, 14:04

Vlana писал(а):
Малинка писал(а):Обычно договор заключают на 11 мес (чтобы налоги не платить)

:o А где такое написано?


Вероятно, имелось ввиду, что договоры аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее 1 года, подлежат гос. регистрации.

Аватара пользователя
Vlana
Сообщения: 722
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 21:21
Откуда: Черных

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Vlana » 16 авг 2008, 14:28

Подлежит или не подлежит он регистрации, налог платить обязан. Даже, если договор не заключался, все равно налог платить надо. В НК не написано, что налог платится только с той аренды, которая документально оформлена. Ежу понятно, что платить никто не хочет. Просто, если люди так любят все законно оформлять, и пользуются нормами ГК и пр. законов, так пусть также по НК налоги платят.

Аватара пользователя
Водолей
Сообщения: 7335
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 19:19

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Водолей » 16 авг 2008, 15:14

Миу писал(а):Это ещё зачем? Меня как квартиранта вполне устраивает то, что кодексом предумотрено ;)

Я имела ввиду размер повышения, вроде кодексом это совсем не предусмотрено.


Свете 77

Про досрочное расторжение: например можно придумать, что ребенок хочет отделиться от родителей, приехал племянник с другого города учиться и т.п При желании очень легко молжно выселить.

Про преимущества: вы хоть одного человека выигравшего подобное дело встречали? Или хотя бы желающего следить кому сдали квартиру? Сомневаюсь, что у кого-нибудь хватит ума по такому поводу идти в суд, нервы то не только хозяйские будут мотаться, но и свои.
У нас ТК тоже запрещается при приеме на работу дискриминация по возрасту. В газете же совершенно открыто объявляются ограничения до 35 лет.

У нас в законах вообще море чего написано, вроде в любой ситуации можно себя защитить, вот только на самом деле не все так радужно.
Бороться с лишним весом бесполезно, пока в списке покупок есть загадочная строка "... и что-нибудь к чаю"...

Аватара пользователя
Аида Бес
Сообщения: 17637
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 00:04

Re: Помогите разобраться - нарушается ли условие договора?

Сообщение Аида Бес » 16 авг 2008, 17:14

Sveta677 писал(а):
Vlana писал(а):
Малинка писал(а):Обычно договор заключают на 11 мес (чтобы налоги не платить)

:o А где такое написано?


Вероятно, имелось ввиду, что договоры аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее 1 года, подлежат гос. регистрации.


Да, я это и мела ввиду.

Аватара пользователя
Аида Бес
Сообщения: 17637
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 00:04

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Аида Бес » 16 авг 2008, 17:15

Vlana писал(а):Подлежит или не подлежит он регистрации, налог платить обязан. Даже, если договор не заключался, все равно налог платить надо. В НК не написано, что налог платится только с той аренды, которая документально оформлена. Ежу понятно, что платить никто не хочет. Просто, если люди так любят все законно оформлять, и пользуются нормами ГК и пр. законов, так пусть также по НК налоги платят.

Знаю много людей, которые здают квартиры. В том числе и элитные. Налог НИКТО не платит, заключают договора на срок 11 мес, потом новый...

Миу, спасибо, что объяснили :flow: по повышению цен.

Маруся Климова
Сообщения: 2188
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 14:25

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Маруся Климова » 16 авг 2008, 18:38

Арендодатель обязан платить налог, даже если сдает на сутки.
Другое дело, что контроль со стороны налоговой пока никакой.

Аватара пользователя
Водолей
Сообщения: 7335
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 19:19

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Водолей » 16 авг 2008, 19:01

Больше того, налоговые инспекторы сами сдают жилье и тоже не платят налоги (знаю парочку таких).
Бороться с лишним весом бесполезно, пока в списке покупок есть загадочная строка "... и что-нибудь к чаю"...

Маруся Климова
Сообщения: 2188
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 14:25

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Маруся Климова » 16 авг 2008, 19:04

дык у них в налоговой зряплата копеечная... пусть себе, одно слово - мытари )))

Аватара пользователя
Аида Бес
Сообщения: 17637
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 00:04

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Аида Бес » 16 авг 2008, 19:39

Маруся Климова писал(а):Арендодатель обязан платить налог, даже если сдает на сутки.
Другое дело, что контроль со стороны налоговой пока никакой.

Ну, по идее -то должны...тогда и няни, например, должны платить налоги с доходов.
А как докажут, что квартиру здают? Может, родственники живут, безвозмездно. :?:

Аватара пользователя
Миу
Сообщения: 1311
Зарегистрирован: 26 фев 2008, 18:38
Откуда: Новосибирск

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Миу » 16 авг 2008, 20:37

Девушки, налоговый аспект аренды квартир обсуждаем в этой теме. ;)

Sveta677

Re: Вопросы аренды квартир

Сообщение Sveta677 » 16 авг 2008, 22:35

Водолей писал(а):Про досрочное расторжение: например можно придумать, что ребенок хочет отделиться от родителей, приехал племянник с другого города учиться и т.п При желании очень легко молжно выселить.

Про преимущества: вы хоть одного человека выигравшего подобное дело встречали? Или хотя бы желающего следить кому сдали квартиру? Сомневаюсь, что у кого-нибудь хватит ума по такому поводу идти в суд, нервы то не только хозяйские будут мотаться, но и свои.
У нас ТК тоже запрещается при приеме на работу дискриминация по возрасту. В газете же совершенно открыто объявляются ограничения до 35 лет.

У нас в законах вообще море чего написано, вроде в любой ситуации можно себя защитить, вот только на самом деле не все так радужно.


Придумать можно все что угодно. Только при такой мотивации арендодатель будет выплачивать арендатору убытки, связанные с поиском новой квартиры.

У нас много людей, которые либо не знают о своих правах, либо не хотят связываться с судебными тяжбами (и их можно понять - это такая волокита). То, что законы не соблюдаются участниками отношений - это совершенно из другой оперы.

Однако, отношения аренды регулируются законодательством, и, если кто-то захочет защищать свои права и интересы, то решаться все будет в соответствии с положениями законодательства.

Ответить

Вернуться в «Юридические вопросы»