Как продать квартиру в ипотеке

[натусенок]

Спасибо

[Анастасия Ефименко]

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочное погашение
Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.
В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.
Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Самостоятельная продажа
Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.
На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.
Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

Продажа с помощью банка
В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.
В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Продажа долговых обязательств
Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.
Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:
предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.
Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.
Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

[prinmix]

есть ли схемы продажи ипотечной квартиры, где на погашение части ипотеки уже ушел материнский капитал?

[Not Me...]

prinmix, такая, например - получаете задаток, гасите ипотеку, выделяете доли детям и супругу, получаете разрешение опеки на продажу, продаете эту и покупаете другую, оформив на всех членов семьи.

[prinmix]

Not Me..., задатки в основном небольшие, не позволят погасить имеющуюся ипотеку. и на последующую покупку нужно брать ипотеку...может есть ноу-хау для таких случаев?

[Not Me...]

Not Me..., задатки в основном небольшие, не позволят погасить имеющуюся ипотеку. и на последующую покупку нужно брать ипотеку...может есть ноу-хау для таких случаев?

ничего подобного, сумма задатка может быть любая, и вносится она не вам на руки. а непосредственно в банк. Другой вопрос - даст ли одобрение банк и захочет ли покупатель вступать в сделку, обремененную обязательством по МК с выделением доли детям. Если да - отлично. Если нет - гасите ипотеку, выполняйте обязательство и потом продавайте. Решений может много, как с помощью привлечения собственных средств, средств покупателя, заемных средств, перекредитования и т.д.

[Абрикосовое варенье]

Прочитала ответ на предыдущий вопроси хочу еще дополнить вопрос: можно ли выделить доли в новой квартире, а не в продаваемой?

[prinmix]

Not Me..., задатки в основном небольшие, не позволят погасить имеющуюся ипотеку. и на последующую покупку нужно брать ипотеку...может есть ноу-хау для таких случаев?

ничего подобного, сумма задатка может быть любая, и вносится она не вам на руки. а непосредственно в банк. Другой вопрос - даст ли одобрение банк и захочет ли покупатель вступать в сделку, обремененную обязательством по МК с выделением доли детям. Если да - отлично. Если нет - гасите ипотеку, выполняйте обязательство и потом продавайте. Решений может много, как с помощью привлечения собственных средств, средств покупателя, заемных средств, перекредитования и т.д.

Ну вот смотрите, допустим покупатель дает задаток банку, погашающий мою ипотеку. я снимаю обременения, я выделяю доли, продаю. за это время допустим успеваю подать доки на оформление новой ипотеки....даст ли банк мне ипотеку если мне в залоге автоматически надо выделить доли детям(с детскими долями залог сами знаете как работает)...была мысль сделать нотариальное обязательство как при получении МК, только сейчас для банка о том что я потом при гашении выделю доли в предмете ипотеке....но как быть с опекой и не заинтересуется ли мной прокуратура? может быть конечно банки и не против давать ипотеки с выделением доли для детей....я просто не знаю, не в курсе...