На что обращать внимание при покупке квартиры?

Все о покупке/продаже и пр.сделках с недвижимостью. Коммунальные вопросы. Выбор района города, этажа и прочие вопросы. ФОРУМ НЕ ДЛЯ ОБЪЯВЛЕНИЙ!

Модератор: АидаБеспредельнова



Аватара пользователя
Аида Бес
Сообщения: 17637
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 00:04

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Аида Бес » 27 сен 2009, 01:18

Покупка квартиры – сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На этом рынке действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами.

В этой статье мы рассмотрим только подводные камни приобретения квартиры на вторичном рынке. Это не значит, что покупка жилья в новостройке более безопасна: в этих сделках есть свои «камни», и из немало, особенно при заключении так популярного сегодня «инвестиционного договора» и покупки квартиры в строящемся дома. Но это тема отдельной статьи.

Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Несовершеннолетние дети

Дети могут наряду со взрослыми иметь право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) либо право пользования жильем. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (далее ОП). Обычно ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, покупка новой квартиры не меньшего метража в определенном районе). При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка.

Проблема может возникнуть, если продавцы покупают жилье по инвестиционному договору. Такой договор не является документом, подтверждающим право собственности, так что ОП может не дать разрешения на продажу квартиры. Разрешение ОП (как, впрочем, и любой документ) может быть подделан, удостовериться в его подлинности можно, наведя справки в органе, его выдавшем. В данном случае это районный орган опеки и попечительства.

Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Еще 1 момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.

Бывшие супруги

Проверяя паспорт продавца, обратите внимания на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам – 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.

Выписка

Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Документы

Покупая квартиру «с рук», обязательно проверьте документы, подтверждающие право собственности продавца, и другие документы, необходимые для продажи квартиры. Если пользуетесь услугами риэлтора, проверьте, имеет ли он право на осуществление соответствующих операций. У него должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок с печатью организации.

Доверенности

Если сделка совершается по доверенности, обратите внимание на полномочия обладателя этой доверенности. Все юридически значимые действия, совершаемые им, должны быть перечислены в документе. В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются! Даже если перед вами близкие родственники, следует настоять, чтобы все операции подкреплялись письменным документом.

Однако чаще встречается обратная ситуация: доверенность есть, а сам доверитель не может или не хочет участвовать продаже квартиры. В этом случае постарайтесь встретиться с ним лично (наедине) и убедиться в подлинности документа. Выясните причину, по которой владелец решил доверить такую важную сделку другому человеку. Если объяснения звучат неубедительно, стоит насторожиться.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности. Максимальный срок ее действия – 3 года, если срок не указан, доверенность действительна 1 год. Доверенность без даты выдачи недействительна! Смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.

Наследство

Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.

История квартиры

В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по Вашей просьбе. Стоит насторожиться, если квартира в последние годы часто меняла хозяев.

Кроме того, собственник может взять для вас выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных в этой квартире лицах. Выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам
Отсюда http://vsedoma.km.ru/view/?mode=article ... bc540ccaa4

Аватара пользователя
Аида Бес
Сообщения: 17637
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 00:04

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Аида Бес » 27 сен 2009, 01:24

Владельцу недвижимости не всегда выпадает счастье спокойно обживать приобретенную жилплощадь: бывает, его лишают такой возможности. При определенных обстоятельствах право собственности покупателя может быть оспорено в суде. Каковы основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Любое нарушение законодательства при заключении договора купли-продажи может иметь негативные последствия даже для добросовестного приобретателя. Этот момент регламентируется Гражданским кодексом РФ (9-я глава, 2-й параграф).
Недееспособность

Один из распространенных примеров, когда сделка считается недействительной, – ее заключение гражданином, признанным судом недееспособным (страдающим наркоманией или алкоголизмом, психически больным и т.д.).

Случается, что продавец является дееспособным, но в момент заключения сделки не отдает отчет своим действиям (тяжело болен, в состоянии опьянения и т.д.). Чтобы права покупателя не могли оспорить, договор отчуждения жилплощади лучше подписывать в присутствии нотариуса и привлекать свидетелей. Также надо знать, что за недееспособных граждан решение принимают официальные опекуны. Для защиты прав покупателей, являющихся их клиентами, риэлторские компании, как правило, продавцов проверяют. При необходимости проводится медицинское освидетельствование граждан, состоящих на учете в ПНД и НД, в соответствии с требованиями заключения сделок.
Доверенность

В риэлторской практике нередки ситуации, когда «доверенное лицо» продает квартиру, не имея на это права, поэтому следует внимательно изучить доверенность: проверить реквизиты доверенности. То есть дату выдачи, фамилию и печать нотариуса, реестровый номер. Если что-то из этого отсутствует, доверенность считается недействительной.

Срок ее действия не должен превышать трех лет. Кроме того, необходимо внимательно прочесть полномочия доверенного лица. Возможно, владелец квартиры их ограничил. А вот дальше – сложнее. Имеется довольно большой перечень причин, по которым действие доверенности может быть прекращено. Например, владелец жилья имеет право ее отозвать, и в этом случае самостоятельно проверить ее правомочность сложно.
Подмена понятий

Распространено и такое нарушение законодательства: сделка совершается с целью «прикрыть» другую операцию с недвижимостью. Например, договор купли-продажи предлагается заменить договором дарения: при его расторжении в суде покупатель не получит назад своих денег (по документам он не купил, а получил жилье в дар).
Права третьих лиц

Отдельно стоит сказать об «обиженных родственниках». Сделка признается недействительной, если, к примеру, квартиру продал муж без согласия жены. Дети бывших хозяев могут претендовать на жилплощадь на основании того, что в момент совершения сделки им было от 14 до 18 лет, а договор купли-продажи они не подписывали: это явилось нарушением их прав. Во избежание таких неприятностей нужно проверить всех, кто был когда-либо зарегистрирован в квартире, на предмет законности операций с недвижимостью.
Проверка истории жилья

Но даже «юридическая безупречность» объекта не гарантирует неоспоримость сделки: ее могут признать совершенной в результате обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств. И дабы быть уверенным, что купленная вами квартира является только вашей собственностью, следует тщательно проверить все детали законности сделки.

Юристы крупных агентств недвижимости владеют отработанными схемами исследования «юридической истории» жилья, а эксперты не выходят на сделку, не убедившись в благонадежности продавца.
Отсюда http://ipocredit.ru/analytic/503653


Льдинка
Сообщения: 338
Зарегистрирован: 03 май 2009, 20:15
Откуда: Октябрьский р-н

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Льдинка » 12 янв 2011, 21:42

Хотелось бы узнать у тех, кто выбирает квартиру.
Мы собираемся продавать, стоИт ли делать ремонт или важнее то, где находится дом.
В принципе, состояние квартиры хорошее, но я не могу выбрать: лучше сделать отличный ремонт или скинуть цену.

Аватара пользователя
Формула-1
Сообщения: 58
Зарегистрирован: 14 мар 2009, 02:20

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Формула-1 » 14 янв 2011, 12:40

Я считаю, что средства и силы, вложенные в ремонт квартиры перед ее продажей не окупятся, т.к. разница в цене между квартирой "в отличном состоянии" и "в нормальном состоянии" не столь значительна.
Покупатель, конечно, при прочих равных условиях предпочтет отремонтированное жилье. Но и ваш вариант будет привлекателен для клиентов, которые хотят преобразить квартиру по своему вкусу и потребностям. И тут вы им предложите скидку.
Вывод: ремонт можно не делать.

Аватара пользователя
Аида Бес
Сообщения: 17637
Зарегистрирован: 27 фев 2008, 00:04

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Аида Бес » 14 янв 2011, 12:53

смысл делать ремонт и продавать? Новым хозяевам может не понравится. Лучше цену скинуть, пусть сами делают как им нужно.

Аватара пользователя
palet
Сообщения: 5096
Зарегистрирован: 23 апр 2008, 19:15
Откуда: Дом книги

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение palet » 14 янв 2011, 13:43

Аида Беспредельнова писал(а):смысл делать ремонт и продавать? Новым хозяевам может не понравиться. Лучше цену скинуть, пусть сами делают как им нужно.

тоже так считаю
Станислав 21.11.2004 Юлиана 31.03.2007 Ксения 28.05.2013София 19.07.2017
Мой тел.8 983 239 20 95 Ольга

Аватара пользователя
shima
Сообщения: 4645
Зарегистрирован: 02 мар 2009, 14:21
Откуда: Каштак

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение shima » 14 янв 2011, 13:54

Не надо ремонта :) Наши продавцы в принципе только смесители поменяли, так все равно я новые купила, какие мне нужны :P С ремонтом то же самое.
Изображение
Изображение
Изображение

Льдинка
Сообщения: 338
Зарегистрирован: 03 май 2009, 20:15
Откуда: Октябрьский р-н

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Льдинка » 14 янв 2011, 15:12

Спасибо всем. :sharik:


МамаДениса
Сообщения: 1478
Зарегистрирован: 30 янв 2009, 16:15
Откуда: Циолковского

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение МамаДениса » 10 апр 2014, 13:40

девочки,дайте совет,у нас такая ситуация: хотим расширить свою жилплощадь путём продажи двушки и купить трёшку,собственник только я,а прописаны я и мои дети( 3 года и 7 лет). Вопрос куда я их должна выписать до совершения сделки(продажи),и как я их пропишу в новую квартиру,если её ещё нет?Либо я что то не понимаю?

Аватара пользователя
АидаБеспредельнова
Сообщения: 13334
Зарегистрирован: 04 ноя 2013, 19:18

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение АидаБеспредельнова » 10 апр 2014, 13:58

МамаДениса
найдете покупателя - выпишите перед сделкой. Ну будут месяц не прописаны нигде, пока свидетельство на новую квартиру не получите, ничего страшного.
Шути в интернете про толстых, чтобы никто не заподозрил, что ты сама жирная..

МамаДениса
Сообщения: 1478
Зарегистрирован: 30 янв 2009, 16:15
Откуда: Циолковского

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение МамаДениса » 11 апр 2014, 20:16

Аида Беспредельнова
ну если так можно,то замечательно :sharik:


Аватара пользователя
Карапузяка
Сообщения: 4205
Зарегистрирован: 10 июн 2011, 22:46
Откуда: Томск,Каштак

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Карапузяка » 26 апр 2014, 00:20

Подскажите, может ли свид-во о собственности на квартиру быть голубого цвета? (такой цвет как у тех.паспорта). Нам сегодня собственник показал, и только сейчас в голову сомнения залезли...
Старшая дочь 18.12.2009
Младшая дочь 01.05.2014

Аватара пользователя
Мелани
Сообщения: 5325
Зарегистрирован: 21 ноя 2008, 23:32
Откуда: Жилмассив-пос.Ближний

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Мелани » 26 апр 2014, 10:41

Карапузяка
У бабушки когда дом был оформлен как квартира, то свид-во было голубоватого цвета (выдано в 2002 году), когда исправили ошибку, оформив домовладение, свид-во выдали уже другого обычного цвета. Так что может у него старого образца бланк просто, давно в собственности. :)
Марья 28.04.2010 и Настасья 26.03.2012
Продам излишки томатных семян

Аватара пользователя
Карапузяка
Сообщения: 4205
Зарегистрирован: 10 июн 2011, 22:46
Откуда: Томск,Каштак

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Карапузяка » 26 апр 2014, 11:20

Так вроде дом 2007 г. :?: Ладно, спасибо! :flow:
Старшая дочь 18.12.2009
Младшая дочь 01.05.2014

Аватара пользователя
legend@
Сообщения: 1109
Зарегистрирован: 08 май 2009, 10:09
Откуда: Я - Елена

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение legend@ » 26 апр 2014, 12:13

в 2007г. как раз синенькие были.
Если освободить проблему от эмоций - останется просто ситуация.

Valenta
Сообщения: 486
Зарегистрирован: 22 сен 2009, 15:18

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Valenta » 26 апр 2014, 12:23

В справку росреестре сходите и узнайте. А вообще, лучше заказать выписку из ЕГРП. 200 рублей госпошлина и вы узнаете кто владелец квартиры и есть ли обременения.

Аватара пользователя
Колючка
Сообщения: 1574
Зарегистрирован: 03 сен 2011, 00:31
Откуда: Томск/Москва

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Колючка » 30 апр 2014, 11:18

:)

Аватара пользователя
МохЯгель
Сообщения: 3275
Зарегистрирован: 16 май 2009, 14:24
Откуда: Северск
Профиль Vkontakte: https://ok.ru/group/54905140674567
Контактная информация:

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение МохЯгель » 22 июн 2015, 16:24

:vo:
Флип-флоп портрет.Творческий подарок детям и взрослым.http://mama.tomsk.ru/forums/viewtopic.p ... #p16545108

Аватара пользователя
cursu felici
Сообщения: 2406
Зарегистрирован: 14 ноя 2008, 23:37

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение cursu felici » 19 окт 2015, 11:56

Девочки, а какие документы и где брать для продажи квартиры?
Страхование: ДМС, жизнь и имущество заемщиков Сбербанка (ипотека), студенты-иностранцы для заселения в общежитие, от несчастных случаев дети и взрослые, выезжающие за рубеж, мигранты, имущество. Приглашаем к сотрудничеству юридических лиц. Скидки по коллективному страхованию.

Аватара пользователя
Slim
Сообщения: 9644
Зарегистрирован: 15 авг 2008, 13:24
Откуда: АРЗ

Re: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Slim » 20 окт 2015, 16:44

cursu felici писал(а):Девочки, а какие документы и где брать для продажи квартиры?
http://to70.rosreestr.ru/registr/rights ... nti_shiloe
Изображение "Нет, ты не дура, далеко не дура, ГУБА МОЯ..." (с)

Аватара пользователя
Эклер
Сообщения: 467
Зарегистрирован: 14 мар 2018, 15:45

На что обращать внимание при покупке квартиры?

Сообщение Эклер » 15 май 2019, 23:41

Подскажите, пожалуйста, есть ли у нас в городе такая услуга как помощь в приемке квартиры в новостройке? И так ли необходимо привлекать эксперта или можно самим увидеть недочеты или все же специалиста стоит пригласить?

Ответить

Вернуться в «Недвижимость в Томске. Выбор района города. Коммунальные вопросы.»