Налог при продаже квартиры

[Marika]

Всем привет!
Я являюсь собственником квартиры менее 3 лет. Теперь хотим эту квартиру продать и купить побольше. Какой налог при этом нужно заплатить, интересует процентная ставка налога, срок уплаты.
Желательно ссылку на закон, потому что искала в Консультанте, ничего найти не смогла.
И еще есть какой-то имущественный вычет при продаже квартиры. Что это такое? Я даже смысла такого вычета не поняла.

[Миу]

Подпункт 1 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса (привожу извлечение)

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

С суммы, превышающей 1 млн. руб., вы должны заплатить налог на доходы с физических лиц в размере 13%. Ставка установлена ст. 224 НК РФ. Заплатить надо до 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи недвижимости - п. 4 ст. 228 НК РФ.

[Marika]

спасибо большое!!!!
Наконец-то до меня все дошло! Это существенно облегчает жизнь

[Helen]

если квартира продается за наличку, то в договоре купли-продажи можно указать сумму до миллиона, тогда не надо будет платить налог

[Миу]

если квартира продается за наличку, то в договоре купли-продажи можно указать сумму до миллиона, тогда не надо будет платить налог

А если покупатель возьмет да и уплатит продавцу именно ту сумму, которая указана в договоре?

[Helen]

если квартира продается за наличку, то в договоре купли-продажи можно указать сумму до миллиона, тогда не надо будет платить налог

А если покупатель возьмет да и уплатит продавцу именно ту сумму, которая указана в договоре?

а как продают машины по справке-счету за 1000 рублей?

[elariel]

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

А если в квартире прожили 15 лет, приватизировали и в этот же год продали, как быть с налоговым вычетом?

[Helen]

неважно, сколько жили в квартире до приватизации. чтобы не платить налог, должно пройти 3 года с момента получения свидетельства о собственности

[elariel]

Но ведь это несправедливо... Налог-то на доход от продажи свежеприобретенной так сказать квартиры. Вот и спрашиваю, может есть лазейки - судебная практика например, или еще что.

[Helen]

пример "лазейки" я привела выше, а так - нет никаких лазеек. мои родители тоже находятся в такой же ситуации - в прошлом году приватизировали квартиру, чтобы продать, но по закону действительно должно пройти три года с момента приватизации

[Миу]

Одну лазейку встретила на просторах интернета. Делаете в договоре условие о продаже квартиры в рассрочку - по миллиону в год. И каждый год подаёте декларацию и прикладываете копию договора и, например, расписку. Которая будет доказывать, что доход от продажи недвижимости в налоговом периоде - 1 млн. руб.

[elariel]

Гениально.

[Helen]

Одну лазейку встретила на просторах интернета. Делаете в договоре условие о продаже квартиры в рассрочку - по миллиону в год. И каждый год подаёте декларацию и прикладываете копию договора и, например, расписку. Которая будет доказывать, что доход от продажи недвижимости в налоговом периоде - 1 млн. руб.

а покупателю оно надо?

[Helen]

ну т.е. я представила себя на месте покупателя. мне нужно быстрее оформить квартиру в собственность, у меня есть для этого необходимая сумма. зачем мне оформлять договор на рассрочку платежа? какая мне как покупателю от этого выгода?

[Миу]

Порядок оплаты не влияет на момент возникновения права собственности по договору.
При оплате в рассрочку квартира будет находиться в залоге у продавца до полного расчета, и то, если договором не предусмотрено иное. Т.е., прописываем в договоре, что право собственности на квартиру переходит в момент её передачи покупателю по акту приема-передачи и что квартира не находится в залоге у продавца - и всё, покупатель никаким образом не страдает.

[Helen]

а со стороны продавца? зачем ему продавать квартиру в рассрочку, если ему необходима вся сумма для покупки например другой квартиры?

[Миу]

Хелен, возможны варианты, включите фантазию
Моя подсказывает мне следующий пример:
Допустим, покупателю нужно время, чтобы оформить кредит в банке. А продавцу необходима вся сумма, вырученная от продажи, для покупки другой квартиры (а чаще всего ещё и доплата требуется), и 130 000 налога для него - очень и очень ощутимая сумма. И такие продавец и покупатель заключают в декабре договор, согласно которому 50% стоимости квартиры платится при его подписании, а оставшаяся часть - через месяц, т.е. в январе следующего года. Даже если продавец и не получит вычет на всю сумму продажи, налог он будет платить в два этапа: первую часть с той суммы, которую получил в декабре - до 15 июля этого года, а вторую - до 15 июля следующего года. Минус миллион из налоговой базы - в обоих случаях, см. п. 1 ч. 1 ст. 220 НК. И у него будет как минимум полтора года для того, чтобы найти деньги на уплату налога.

[Helen]

какая у вас богатая фантазия, Миу во-первых, продавец не обязательно должен платить 130 тысяч налог. такой налог он должен был бы заплатить, если бы продавал квартиру за 2 млн рублей. соответственно, если он ее продает дешевле или дороже, то и сумма налога для него изменится.
во-вторых, кто же будет ждать конца года, чтобы продать квартиру?? вернее, теоретически это возможно, но на практике обычно сделки совершаются именно тогда, когда они и должны совершаться. например, появились "лишние" деньги или попался очень выгодный вариант новой квартиры, продавцы которой не будут ждать декабря, чтоб вам ее продать.

[Evgeniya_online]

И все-таки несправедливо. Когда закон принимали, за 1 млн. можно было 3 комнатную квартиру купить. А теперь 1-комн. не найдешь за такие деньги

[Миу]

какая у вас богатая фантазия, Миу во-первых, продавец не обязательно должен платить 130 тысяч налог. такой налог он должен был бы заплатить, если бы продавал квартиру за 2 млн рублей.

Я сначала хотела представить, что квартира продана за 2 000 000 р. Поэтому в примере осталась такая сумма налога. Декабрь - тоже условно, ведь можно вторую часть суммы получить и через два, и через три месяца - как с покупателем договоритесь.
Что касается остального - думаю, дискуссию можно прекратить. Я не большой любитель игры в "да, но...". Понятно, что человек, у которого нет возможности ждать, будет продавать квартиру тогда, когда ему это необходимо. Налоговый кодекс вообще предлагает три года подождать.

[Миу]

И все-таки несправедливо. Когда закон принимали, за 1 млн. можно было 3 комнатную квартиру купить. А теперь 1-комн. не найдешь за такие деньги

Норма рассчитана на перепродавцов, конечно. Справедливость достигается предоставлением вычета на всю сумму продажи после трёх лет нахождения недвижимости в вашей собственности.

[Helen]

Декабрь - тоже условно, ведь можно вторую часть суммы получить и через два, и через три месяца - как с покупателем договоритесь.

через три месяца никто не даст гарантии, что цена квадратного метра останется прежней.
в игру "да, но..." я не играю. я уже писала, что у меня в этом вопросе личная заинтересованность, так как моим родителям нужно продать квартиру, и чем больше вариантов ухода от налогов будет рассмотрено, тем лучше

[Миу]

и чем больше вариантов ухода от налогов будет рассмотрено, тем лучше

Мы ведем обсуждение исключительно в правовом поле, я не рассматриваю варианты ухода от налогов (поэтому мне не нравится совет с посторонними цифрами в договоре).

[Helen]

и чем больше вариантов ухода от налогов будет рассмотрено, тем лучше

Мы ведем обсуждение исключительно в правовом поле, я не рассматриваю варианты ухода от налогов (поэтому мне не нравится совет с посторонними цифрами в договоре).

сейчас даже банки при ипотечном кредитовании предоставляют такую услугу как официальное занижение стоимости приобретаемой квартиры, какое уж тут правовое поле...

[Helen]

вот такой момент меня интересует: квартира находится в долевой собственности по 1/2 у каждого супруга. при продаже ими своих долей по отдельности одному и тому же покупателю, каким образом будет предоставляться налоговый вычет? каждому будет льгота по миллиону или нет?