Юрист: трудовые, квартирные, кредитные, семейные споры, защита прав потребителей.Томск, Северск.

[Анастасия Ефименко]

Как бесплатно получить дачный участок?

Кто может получить земельный участок бесплатно?

Категории граждан, имеющих право на получение бесплатного земельного участка в собственность, а также порядок его предоставления, устанавливаются Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.
Статья 39.5 ЗК РФ дает право на получение земельного участка в собственность:
многодетным семьям (п.6 ст. 39.5 ЗК РФ);
некоторым категориям работников (точный перечень определяют субъекты РФ) по прошествии пяти лет со дня передачи им участка в безвозмездное пользование, если он использовался по целевому назначению (п.5 ст. 39.5 ЗК РФ)
гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства при условии целевого использования (п.5 ст. 39.5 ЗК РФ). По мнению юристов, реализация этого положения ЗК РФ, которое по сути наделяет правом на получение земельного участка всех граждан без исключения, будет сопряжена с рядом трудностей. Во-первых, на региональном уровне должны быть определены муниципальные образования, где для этих целей будут выделены земельные участки, на которые при этом будут также претендовать и льготники. Во-вторых – принята соответствующая нормативно-правовая база, а это небыстрый процесс. «Поправки, предоставляющие гражданам право на получение земельного участка бесплатно, приняты, однако в действительности не все желающие смогут его получить, поскольку все зависит от наличия земельного участка и от желания администрации. Если у нас до сих пор бесконечная очередь среди льготников на получение бесплатной земли, то рядовым гражданам, думаю, придется ждать всю жизнь», – комментирует юрист 9111.ru Инкар Досмаилова.
Федеральными законами право на получение бесплатной земли в собственность закреплено за Героями Социалистического Труда, Героями Советского Союза, Героями Труда Российской Федерации, Героями Российской Федерации, полными кавалерами ордена Славы (Закон Российской Федерации от 15.01.1993 N 4301-1; Федеральный закон от 09.01.1997 N 5-ФЗ).
В остальном формирование перечня льготников, имеющих право на получение бесплатного земельного участка в собственность, а также порядок его предоставления, в соответствии с п.7 ст. 39.5 ЗК РФ, отнесен к компетенции органов власти субъектов РФ. Но во всех случаях получить землю бесплатно можно только один раз.

Кому в регионах прямо сейчас выдают землю бесплатно?

Региональное законодательство по данному вопросу хорошо развито в Ленинградской области. Так, закон №105-оз «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» дает право на бесплатное получение земельного участка:
гражданам, состоящим на учете в органах местного самоуправления Ленобласти в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации;
многодетным семьям в первоочередном порядке (если нуждаются в жилых помещениях — вне очереди);
молодым специалистам не старше 35 лет, работающим на территории области по трудовому договору, заключенному на срок не менее пяти лет (должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях);
членам семьи погибшего Героя Российской Федерации.
Для граждан, не считая молодых специалистов, претендующих на получение земли, установлен минимальный срок проживания (пять лет) на территории области, по истечении которого они могут реализовать такое право.
Закон Нижегородской области от 4 августа 2010 года № 127-З «О бесплатном предоставлении в собственность отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Нижегородской области» содержит 14 категорий граждан, которые могут воспользоваться правом на получение земельного участка от государства. Среди них молодые и неполные семьи с одним ребенком и более, дети-сироты, военнослужащие, продолжительность службы которых 10 лет и более, ветераны ВОВ, участковые, граждане, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями.
В Крыму закон от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015 наделяет правом на бесплатную землю семь категорий граждан:
ветераны и инвалиды ВОВ;
ветераны и инвалиды боевых действий;
граждане, признанные инвалидами вследствие аварии на Чернобыльской АЭС;
реабилитированные граждане, признанные жертвами политических репрессий;
лица, воспитывающие трех и более несовершеннолетних детей;
граждане, проживающие в домах, признанных аварийными;
семьи, где на каждого человека приходится менее 10 квадратных метров жилой площади.
У перечисленных лиц не должно быть в собственности жилых помещений и/или земли под строительство. Минимальный срок проживания на территории республики — пять лет.
В большинстве других регионов порядок предоставление бесплатных участков земли законодательно установлен только для многодетных семей и отдельных категорий специалистов. В связи с изменениями в ЗК РФ, вступившими в силу 1 марта 2015 года, региональное законодательство в этой области изменится – как минимум, его обязаны привести в соответствие с обновленным ЗК РФ. Ожидается также, что реализовать свое право на получение бесплатного участка земли будет проще. Государство заинтересовано в том, чтобы включить как можно больше земли в хозяйственный оборот. Однако рассчитывать, что бесплатно будут выделяться ликвидные участки вблизи крупных городов или у береговой линии водоемов, не стоит. Опыт показывает, что выделяемые земельные участки в большинстве своем находятся в отдаленной местности и часто не подключены к инженерным сетям. Именно по этой причине многие льготники, когда дело доходит до выбора конкретного участка, отказываются от таких «подарков» местных властей.

Что надо сделать для получения бесплатного участка?

Для реализации своего права на получение бесплатного земельного участка гражданам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления по месту жительства. Перечень необходимых документов в зависимости от основания, по которому выделяется земельный участок, содержится в Приказе Министерства экономического развития РФ от 12 января 2015 г. N «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», а также в федеральных и региональных законах.

[Анастасия Ефименко]

Иск о признании права отсутствующим целесообразно заявлять, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. При этом основания для предъявления данного иска не являются исчерпывающими, и в каждом конкретном случае суд должен установить фактические обстоятельства дела .

[Анастасия Ефименко]

Как воруют деньги у Вас и Ваших детей с мобильных телефонов?

Многие сталкивались с ситуацией, когда деньги на мобильном телефоне кончаются раньше, чем должны в соответствии с тарифным планом. Куда же они исчезают? Наиболее вероятный вариант ответа – деньги уходят на платные контентные услуги (подписки), о подключении которых абонент может и не знать. Вернуть украденные средства – именно так стоит называть незаконно списанные деньги – можно.

Что такое платные контентные услуги (подписки)?

Официальное определение контентным услугам дано в Федеральном законе от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи». Согласно подпункту 34.1 ст. 2, контентными считаются услуги, которые технологически неразрывно связаны с услугами подвижной радиотелефонной связи и направлены на повышение их потребительской ценности. Другими словами – это услуги, которые абоненты получают через смартфоны, планшеты и другие мобильные устройства. Абонент оплачивает их оператору связи по договору.
Для примера, человек хочет получать каждое утро на телефон прогноз погоды или новости спорта, для этого он оформляет подписку на соответствующую услугу. Платные подписки от мобильного оператора обычно стоят недорого, но если их вовремя не отключить, набежит внушительная сумма. «Серфингуя» по просторам интернета, можно нарваться и на такие подписки, которые в один момент опустошат счет телефона, чем нередко пользуются и мошенники.

Как должна оформляться подписка по закону?

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 229-ФЗ были внесены изменения в ФЗ «О связи». В поправках, которые вступили в силу 1 мая 2014 года, были обозначены правила, по которым предоставляются контентные услуги. Они должны оказываться абоненту только с его согласия, которое должно быть явно выражено (п.5 ст. 44). Услуги, оказанные с нарушением этого условия, не подлежат оплате (п. 5 ст. 54).
Для получения согласия оператор связи должен предоставить абоненту информацию о тарифах и кратком содержании услуг. По желанию абонента такие услуги оплачиваются с отдельного счета, который бесплатно открывается по его обращению. Об изменении перечня услуг, оказываемых абоненту, мобильный оператор обязан его информировать короткими текстовыми сообщениями (п. 113 Правил оказания услуг телефонной связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.12.2014 N 1342).

Как происходит на самом деле?

После принятия поправок в закона «О связи» количества жалоб на операторов мобильной связи и контент-провайдеров уменьшилось, однако проблема навязывания платных услуг осталась. Часто абоненты обнаруживают, что подписаны на платные услуги лишь спустя много месяцев, когда потрачены сотни или даже тысячи рублей. Особенно остро проблема стоит с устройствами, которыми пользуются дети. Один неверный клик, и деньги «утекли» оператору подписки.
На сайте 9111.ru десятки тысяч вопросов к юристам по поводу отмены навязанных подписок на контентные услуги. Вот один из них – очень характерный.
«Вчера узнал, что на мой номер телефона уже порядка двух месяцев подключены две платные подписки, списано около 800 рублей, – пишет Александр. – Интересует вопрос, возможно ли получение компенсации с оператора за заведомо ложные и завышенные счета, которые они мне выставляли в течении нескольких месяцев. Мне непонятно, как можно выставлять счет за услугу от какого-то стороннего поставщика, которую абонент ни только не заказывал, но даже не в курсе, что ему подключили данный сервис?»

Как узнать о наличии платных подписок и отказаться от них?

Проверить наличие платных подписок можно по телефону контактного центра вашего мобильного оператора.
Как дозвониться до МТС:
короткий номер – 08460, для звонков с городских телефонов и др. операторов – 8 (800) 250 0890 (после соединения нажать 1, а потом 0).
Как дозвониться до Мегафона:
короткий номер 0505 (после соединения нажать 0), для звонков с городских телефонов и др. операторов – 8 (800) 550-05-00 (после соединения нажать 0).
Как дозвониться до Билайна:
короткий номер 0611 (после соединения нажать 0), для звонков с городских телефонов и др. операторов – 8(800) 700-06-11 (после соединения нажать 0).
Как дозвониться до ТЕЛЕ 2:
короткий номер 611 (после соединения два раза нажать на 0), для звонков с городских телефонов и др. операторов – 8(902) 998-66-11 (после соединения нажать на 0).
Второй вариант – зайти в офис мобильного оператора и попросить сотрудников проверить подписки. Для этого нужно иметь с собой паспорт.
Важно знать, что мобильный оператор обязан заблокировать рассылку SMS-сообщений с коротких номеров, а также все платные и рекламные сервисы по первому требованию абонента, даже если тот честно давал на них согласие.

Как вернуть деньги за платную подписку?

Для возврата денег, списанных за платные услуги, на которые абонент не давал своего согласия, необходимо обратиться к мобильному оператору. Для начала можно ограничиться устным обращением. В большинстве случаев уже после звонка абонента деньги возвращаются на счет.
Если звонок не помогает, необходимо написать претензию. Претенциозный порядок урегулирования спора является обязательным в соответствии п. 4 ст. 55 ФЗ «О связи». Его несоблюдение ведет к возвращению искового заявления, если абонент решит и дальше отстаивать свои права в суде (ст. 135 ГПК РФ).
Претензия предъявляется в письменной форме и подлежит регистрации не позднее дня, следующего за днем обращения. У оператора обычно есть фирменные бланки претензий, но абонент не обязан ими пользоваться. Претензию примут, даже если она написана на клочке бумаги. Документ можно отправить по почте с уведомлением о вручении или вручить лично в офисе оператора с отметкой на экземпляре потребителя о ее принятии с указанием даты.
К претензии прилагаются копия договора, а также иные необходимые для рассмотрения документы. В претензии потребитель вправе сослаться на вышеприведенные нормы (п. 5 ст. 44, п.5 ст. 54 ФЗ «О связи», ЗОЗПП, п. 113 Правил оказания услуг телефонной связи) и указать требование, которое он предъявляет, например, о возврате излишне уплаченных сумм или аннулировании задолженности, перерасчете, др. Целесообразно также пригрозить оператору жалобой в Роспотребнадзор и Роскомнадзор, так как за нарушение вышеназванных норм закона предусмотрена административная ответственность в виде денежного штрафа по ст.ст. 14.1, 14.4, 14.8 КоАП РФ.
Претензия рассматривается оператором в срок, не превышающий 30 дней с даты регистрации (ст. 55 ФЗ «О связи»). В случае удовлетворения, деньги возвращаются в 10-дневный срок, при отказе – у потребителя появляется право обратиться с иском в суд.

Какие требования предъявить в суде?

Перед обращением в суд стоит проконсультироваться у профессиональных юристов, которые специализируются на тяжбах с мобильными операторами. В суде потребитель вправе предъявить требование о взыскании необоснованно списанных денежных сумм за дополнительные услуги, неустойки за просрочку исполнения требований истца, компенсацию морального вреда, судебные расходы по оплате услуг представителя, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований (См. напр. Определение Свердловского областного суда от 13.08.2012 по делу N 33-9753/2012 — Удовлетворен иск о возврате денежных средств, списанных оператором связи за услуги, которыми абонент не пользовался. Доказательств направления абоненту кода активации подписки на услугу и получения им такого кода не представлено, платные услуги были оказаны абоненту без его согласия).
Если ранее мобильный оператор был привлечен к административной ответственности по заявлению абонента, то последний вправе просить суд истребовать административный материал для рассмотрения гражданского дела, так как в нем отражено нарушение прав потребителя (ст. 57 ГПК РФ).

[Анастасия Ефименко]

ЗАКОН НА ВАШЕЙ СТОРОНЕ!

Мы предоставляем все виды юридических услуг:
Гражданское, семейное, трудовое, административное, жилищное, земельное, наследственное, договорное, авторское право.
Ваш личный юрист.
Юридическое и бухгалтерское сопровождение бизнеса.
Арбитраж.

8-953-911-34-18

[Анастасия Ефименко]

Как арендатору избежать переплаты за содержание имущества.

Вправе ли арендодатель установить один счетчик на все здание и распределять расходы пропорционально между арендаторами. Может ли арендатор без согласия собственника помещения заключить договор энергоснабжения. Есть ли смысл арендатору заключать агентский договор с собственником для компенсации коммунальных расходов.
При заключении договора аренды стоит уделить особое внимание формированию арендной платы. Обычная практика, когда арендодатель включает в плату за пользование имуществом стоимость дополнительных услуг (например, по уборке территории) или выделяет отдельно из платы за объект аренды оплату коммунальных услуг. Как правило, арендатор не задается вопросом о правомерности выделения в договоре из основной платы за пользование арендуемым помещением отдельно оплату коммунальных услуг.

Тем не менее с помощью закрепления в договоре подобной конструкции арендодатель имеет возможность варьировать стоимость аренды и увеличивать ее по своему усмотрению. Безусловно, арендодателю это дает дополнительные преимущества, однако права арендатора при этом ущемляются. Кроме того, нередки случаи, когда при заключении договора арендодатель включает в стоимость договора общую для всех арендаторов плату за коммунальные услуги. Это не совсем справедливо, учитывая, что разные арендаторы занимают разные площади в здании, имеют различное число сотрудников и по-разному потребляют электрическую, тепловую энергию и другие ресурсы. На сегодняшний день в практике выработалось несколько схем, которые арендатор может использовать для того, чтобы избежать навязанной ему обязанности оплачивать услуги арендодателя.

Арендодатель может переложить бремя содержания имущества на арендатора через эксплуатационные расходы.
Состав и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от состояния здания, его местоположения, размеров арендуемого помещения и набора предоставляемых услуг. В числе таких услуг могут быть: эксплуатация здания и прилегающей территории, а также систем жизнеобеспечения здания; дератизация, дезинсекция и дезинфекция; частичная компенсация арендной платы за земельный участок, относящийся к зданию; платежи за негативное воздействие на окружающую среду; еомплексная уборка общих территорий здания и прилегающей территории, вывоз снега в зимний период; благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов в летний период; организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима, обеспечение безопасности на общих территориях здания, затраты на организационно-технические мероприятия по противопожарной безопасности и проч. Таким образом, арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади и старается подстраховать себя от любого изменения расходов. Тем самым он пытается сохранить привычный уровень прибыли.

Оплата коммунальных платежей

В отличие от эксплуатационных расходов стоимость коммунальных услуг почти всегда одинакова, поскольку тарифы на них выставляют монопольные коммунальные службы. Состав коммунальных услуг всегда одинаков — это электричество, вода и теплоэнергия. Размер их потребления удается регулировать с помощью персональных счетчиков, фиксирующих потребление ресурсов. Но на деле выясняется, что их установка производится не везде. Арендодатель может поставить один счетчик на все здание, а расходы распределять между арендаторами пропорционально площади занимаемого помещения. Однако даже при равных площадях двух соседей-арендаторов, энергопотребление каждого из них будет отличаться в разы. Или, к примеру, два соседних бизнес-центра примерно одинаковой площади могут отличаться энергопотреблением в силу каких-то архитектурных решений здания, таких как панорамное остекление, стеклянная крыша, пол и другого рода сложные конструкции.

При подписании договора аренды арендатор может столкнуться и с практикой установления лимитов на пользование водой и электроэнергией, за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы по размеру, превышающему стоимость потребленного лимита (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 № 06АП-5251/2010).

Для офисных и торговых центров характерно деление коммунальных платежей еще на две составляющие. Это оплата непосредственно за потребленные арендатором услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг в здании (отопление общих площадей, водоснабжение и канализация туалетных комнат и проч.).

Включать оплату этих услуг в постоянную часть арендной платы (базовая ставка аренды) или прописывать отдельным пунктом договора — как правило, выбор собственника, который зависит от его политики в сфере налогообложения и удобства учета. Само законодательство не содержит прямых положений, которые позволяли бы признавать обязанность по оплате коммунальных услуг по умолчанию элементом обязанности арендатора по внесению арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — Информационное письмо № 66).

Вопросы при оплате эксплуатационных и коммунальных расходов

В большинстве своем арендодатели хотели бы получать единый платеж, включающий как эксплуатационные, так и коммунальные расходы, чтобы иметь возможность самостоятельно планировать свою деятельность. И если для арендатора помещения площадью не более 200 м2 не имеет особого значения, выведены ли коммунальные услуги отдельной строкой расходов или включены в арендную ставку, то для арендаторов больших арендных площадей за коммунальные услуги набирается довольно значительная сумма, что вызывает массу вопросов относительно ее составляющих.

Несмотря на широкую распространенность арендных отношений и довольно узкую судебную практику в области оптимизации порядка оплаты и экономии эксплуатационных расходов, у сторон договора аренды возникают отнюдь не простые вопросы, например, как предусмотреть порядок компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей по обслуживанию арендованного помещения.

Сегодня судебная практика в основном ставит своей задачей определение способа организации расчетов в целях извлечения прибыли, обложения сумм НДС или применения налоговых вычетов сторонами договора аренды. Тем не менее возможно возникновение спорных ситуаций по поводу порядка оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, на которые стоит обратить внимание как арендатору, так и арендодателю.

Арендатору важно добиться экономии в оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев именно на имя арендодателя поставщики коммунальных услуг выставляют счета за оказанные ими услуги применительно ко всей площади здания. На практике можно обозначить несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами:

арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
Тот случай, когда арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг, в практике встречается не часто. Например, это возможно, если арендатор берет в аренду все здание целиком. Такая идея по компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг не нравится самим арендодателям. Они лишаются возможности самостоятельно изменять переменную часть арендной платы, а также применять меры воздействия к недобросовестному арендатору. В такой ситуации арендодатель будет как бы «не у дел». Ни доходов, ни расходов арендодатель иметь не будет и объекта налогообложения НДС не возникнет. Все взаимоотношения со снабжающей организацией у арендатора будут идти в обход арендодателя. При этом для арендодателя существует риск неуплаты арендатором коммунальных платежей, и дальнейшее взыскание будет возможно с собственника здания (помещения).

ПРАКТИКА. Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды. По договору арендатор несет возникающие в связи с использованием имущества расходы, в том числе на уплату (возмещение арендодателю) всех платежей (налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей). Кроме этого, договор предусматривал обязанность арендатора от своего имени и за свой счет заключить договоры с эксплуатационными, энергоснабжающими и иными организациями о надлежащей эксплуатации и содержании имущества. Из-за чего между энергоснабжающей организацией и арендатором (абонентом) был заключен договор на отпуск тепловой энергии в отношении арендуемого им объекта. Перед энергоснабжающей организацией у арендатора возникла задолженность, поэтому поставщик теплоэнергии обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю (собственнику помещения) о ее взыскании. Как указали суды, при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора энергоснабжения соответствующие расходы должен нести собственник помещения (постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2013 по делу № А76-934/2012).
Для арендатора минус в заключении такого договора в том, что могут возникнуть дополнительные затраты. Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). И прежде чем заключить такой договор, арендатор должен получить согласие собственника имущества, поскольку коммунальные услуги передаются через оборудование, являющееся неотделимыми объектами имущества арендодателя (электропроводка, трубопровод). Но как быть арендатору помещения, расположенного в жилом доме, где в договоре аренды установлено, что арендатор платит также за обеспечение коммунальными услугами площадей общего пользования. На этот счет есть мнение Президиума ВАС РФ, в соответствии с которым в силу ст.ст. 210 и 249 ГК РФ расходы по содержанию общего имущества обязаны нести его собственники. Обязанности по заключению от своего имени договора по оплате расходов на содержание общего имущества не могут быть возложены на арендатора нежилого помещения, которое расположено в жилом доме (постановления Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 по делу № А55-11329/2009; от 17.04.2012 по делу № А40-99124/10-37-796).

Кроме того, существует риск того, что энергоснабжающие организации откажутся заключать договоры с несобственниками. Для энергоснабжающих организаций неудобно заключать договоры с большим количеством арендаторов, которые к тому же постоянно меняются.

При аренде помещения в жилом доме договор с управляющей компанией заключает его собственник

При аренде помещения в жилом доме договор с компанией, управляющей многоквартирным домом, должен заключать его собственник. Это правило действует, даже если договором аренды предусмотрено, что заключить соглашение с названной компанией обязан арендатор. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ. Вывод суда основан на том, что согласно положениям ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом бремя содержания имущества несет его собственник, также, если иное не установлено законом или договором. Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник подобной собственности обязан (соразмерно со своей долей) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не изменить по следующей причине. Такой собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом (по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома). Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 по делу № А40-99124/10-37-796).

В большинстве случаев договор со снабжающей организацией заключается арендодателем задолго до того, как помещения будут переданы в аренду. Поэтому на практике наиболее распространенный способ решить вопрос о порядке возмещения арендаторами расходов арендодателя на коммунальные услуги — это определить в арендной плате переменную часть (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 по делу № А76-24215/2007-42-106, от 10.03.2009 по делу № А17-1404/2007). Таким образом, деление арендной платы на переменную и постоянную составляющие арендной платы может стать одной из лазеек для арендодателя. Это позволит обойти ограничения, установленные законодательством на увеличение арендной платы (п. 11 Информационного письма № 66).

Кто должен выступать от имени арендодателя публичного собственника

Действие договора аренды нельзя прекратить заключением другого договора между теми же субъектами
Регистрация договоров. Изменения последних лет
Арендодатель проиграл спор о плате за землю под зданием
Регрессное требование продавца контрафакта к производителю
Вправе ли арендодатель установить один счетчик на все здание и распределять расходы пропорционально между арендаторами. Может ли арендатор без согласия собственника помещения заключить договор энергоснабжения. Есть ли смысл арендатору заключать агентский договор с собственником для компенсации коммунальных расходов
При заключении договора аренды стоит уделить особое внимание формированию арендной платы. Обычная практика, когда арендодатель включает в плату за пользование имуществом стоимость дополнительных услуг (например, по уборке территории) или выделяет отдельно из платы за объект аренды оплату коммунальных услуг. Как правило, арендатор не задается вопросом о правомерности выделения в договоре из основной платы за пользование арендуемым помещением отдельно оплату коммунальных услуг.

Тем не менее с помощью закрепления в договоре подобной конструкции арендодатель имеет возможность варьировать стоимость аренды и увеличивать ее по своему усмотрению. Безусловно, арендодателю это дает дополнительные преимущества, однако права арендатора при этом ущемляются. Кроме того, нередки случаи, когда при заключении договора арендодатель включает в стоимость договора общую для всех арендаторов плату за коммунальные услуги. Это не совсем справедливо, учитывая, что разные арендаторы занимают разные площади в здании, имеют различное число сотрудников и по-разному потребляют электрическую, тепловую энергию и другие ресурсы. На сегодняшний день в практике выработалось несколько схем, которые арендатор может использовать для того, чтобы избежать навязанной ему обязанности оплачивать услуги арендодателя.

Состав и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от состояния здания, его местоположения, размеров арендуемого помещения и набора предоставляемых услуг. В числе таких услуг могут быть: эксплуатация здания и прилегающей территории, а также систем жизнеобеспечения здания; дератизация, дезинсекция и дезинфекция; частичная компенсация арендной платы за земельный участок, относящийся к зданию; платежи за негативное воздействие на окружающую среду; еомплексная уборка общих территорий здания и прилегающей территории, вывоз снега в зимний период; благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов в летний период; организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима, обеспечение безопасности на общих территориях здания, затраты на организационно-технические мероприятия по противопожарной безопасности и проч. Таким образом, арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади и старается подстраховать себя от любого изменения расходов. Тем самым он пытается сохранить привычный уровень прибыли.

Оплата коммунальных платежей

В отличие от эксплуатационных расходов стоимость коммунальных услуг почти всегда одинакова, поскольку тарифы на них выставляют монопольные коммунальные службы. Состав коммунальных услуг всегда одинаков — это электричество, вода и теплоэнергия. Размер их потребления удается регулировать с помощью персональных счетчиков, фиксирующих потребление ресурсов. Но на деле выясняется, что их установка производится не везде. Арендодатель может поставить один счетчик на все здание, а расходы распределять между арендаторами пропорционально площади занимаемого помещения. Однако даже при равных площадях двух соседей-арендаторов, энергопотребление каждого из них будет отличаться в разы. Или, к примеру, два соседних бизнес-центра примерно одинаковой площади могут отличаться энергопотреблением в силу каких-то архитектурных решений здания, таких как панорамное остекление, стеклянная крыша, пол и другого рода сложные конструкции.

При подписании договора аренды арендатор может столкнуться и с практикой установления лимитов на пользование водой и электроэнергией, за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы по размеру, превышающему стоимость потребленного лимита (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 № 06АП-5251/2010).

Для офисных и торговых центров характерно деление коммунальных платежей еще на две составляющие. Это оплата непосредственно за потребленные арендатором услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг в здании (отопление общих площадей, водоснабжение и канализация туалетных комнат и проч.).

Включать оплату этих услуг в постоянную часть арендной платы (базовая ставка аренды) или прописывать отдельным пунктом договора — как правило, выбор собственника, который зависит от его политики в сфере налогообложения и удобства учета. Само законодательство не содержит прямых положений, которые позволяли бы признавать обязанность по оплате коммунальных услуг по умолчанию элементом обязанности арендатора по внесению арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — Информационное письмо № 66).

Вопросы при оплате эксплуатационных и коммунальных расходов

В большинстве своем арендодатели хотели бы получать единый платеж, включающий как эксплуатационные, так и коммунальные расходы, чтобы иметь возможность самостоятельно планировать свою деятельность. И если для арендатора помещения площадью не более 200 м2 не имеет особого значения, выведены ли коммунальные услуги отдельной строкой расходов или включены в арендную ставку, то для арендаторов больших арендных площадей за коммунальные услуги набирается довольно значительная сумма, что вызывает массу вопросов относительно ее составляющих.

Несмотря на широкую распространенность арендных отношений и довольно узкую судебную практику в области оптимизации порядка оплаты и экономии эксплуатационных расходов, у сторон договора аренды возникают отнюдь не простые вопросы, например, как предусмотреть порядок компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей по обслуживанию арендованного помещения.

Сегодня судебная практика в основном ставит своей задачей определение способа организации расчетов в целях извлечения прибыли, обложения сумм НДС или применения налоговых вычетов сторонами договора аренды. Тем не менее возможно возникновение спорных ситуаций по поводу порядка оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, на которые стоит обратить внимание как арендатору, так и арендодателю.

Арендатору важно добиться экономии в оплате коммунальных и эксплуатационных услуг

Проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев именно на имя арендодателя поставщики коммунальных услуг выставляют счета за оказанные ими услуги применительно ко всей площади здания. На практике можно обозначить несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами:

арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
Тот случай, когда арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг, в практике встречается не часто. Например, это возможно, если арендатор берет в аренду все здание целиком. Такая идея по компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг не нравится самим арендодателям. Они лишаются возможности самостоятельно изменять переменную часть арендной платы, а также применять меры воздействия к недобросовестному арендатору. В такой ситуации арендодатель будет как бы «не у дел». Ни доходов, ни расходов арендодатель иметь не будет и объекта налогообложения НДС не возникнет. Все взаимоотношения со снабжающей организацией у арендатора будут идти в обход арендодателя. При этом для арендодателя существует риск неуплаты арендатором коммунальных платежей, и дальнейшее взыскание будет возможно с собственника здания (помещения).

ПРАКТИКА. Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды. По договору арендатор несет возникающие в связи с использованием имущества расходы, в том числе на уплату (возмещение арендодателю) всех платежей (налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей). Кроме этого, договор предусматривал обязанность арендатора от своего имени и за свой счет заключить договоры с эксплуатационными, энергоснабжающими и иными организациями о надлежащей эксплуатации и содержании имущества. Из-за чего между энергоснабжающей организацией и арендатором (абонентом) был заключен договор на отпуск тепловой энергии в отношении арендуемого им объекта. Перед энергоснабжающей организацией у арендатора возникла задолженность, поэтому поставщик теплоэнергии обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю (собственнику помещения) о ее взыскании. Как указали суды, при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора энергоснабжения соответствующие расходы должен нести собственник помещения (постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2013 по делу № А76-934/2012).
Для арендатора минус в заключении такого договора в том, что могут возникнуть дополнительные затраты. Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). И прежде чем заключить такой договор, арендатор должен получить согласие собственника имущества, поскольку коммунальные услуги передаются через оборудование, являющееся неотделимыми объектами имущества арендодателя (электропроводка, трубопровод). Но как быть арендатору помещения, расположенного в жилом доме, где в договоре аренды установлено, что арендатор платит также за обеспечение коммунальными услугами площадей общего пользования. На этот счет есть мнение Президиума ВАС РФ, в соответствии с которым в силу ст.ст. 210 и 249 ГК РФ расходы по содержанию общего имущества обязаны нести его собственники. Обязанности по заключению от своего имени договора по оплате расходов на содержание общего имущества не могут быть возложены на арендатора нежилого помещения, которое расположено в жилом доме (постановления Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 по делу № А55-11329/2009; от 17.04.2012 по делу № А40-99124/10-37-796).

Кроме того, существует риск того, что энергоснабжающие организации откажутся заключать договоры с несобственниками. Для энергоснабжающих организаций неудобно заключать договоры с большим количеством арендаторов, которые к тому же постоянно меняются.

При аренде помещения в жилом доме договор с управляющей компанией заключает его собственник

При аренде помещения в жилом доме договор с компанией, управляющей многоквартирным домом, должен заключать его собственник. Это правило действует, даже если договором аренды предусмотрено, что заключить соглашение с названной компанией обязан арендатор. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ. Вывод суда основан на том, что согласно положениям ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом бремя содержания имущества несет его собственник, также, если иное не установлено законом или договором. Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник подобной собственности обязан (соразмерно со своей долей) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не изменить по следующей причине. Такой собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом (по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома). Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 по делу № А40-99124/10-37-796).

В большинстве случаев договор со снабжающей организацией заключается арендодателем задолго до того, как помещения будут переданы в аренду. Поэтому на практике наиболее распространенный способ решить вопрос о порядке возмещения арендаторами расходов арендодателя на коммунальные услуги — это определить в арендной плате переменную часть (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 по делу № А76-24215/2007-42-106, от 10.03.2009 по делу № А17-1404/2007). Таким образом, деление арендной платы на переменную и постоянную составляющие арендной платы может стать одной из лазеек для арендодателя. Это позволит обойти ограничения, установленные законодательством на увеличение арендной платы (п. 11 Информационного письма № 66).
При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды (постановления ФАС Центрального округа от 17.05.2005 по делу № А36-213/6-04; Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу № А52-353/2006/2, от 16.10.2008 по делу № А66-6068/2007; Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 по делу № А76-24215/2007-42-106).

Отрицательный момент для арендодателя в данном случае в том, что ему необходимо начислить НДС на переменную часть. Оказание услуг по предоставлению в аренду имущества облагается НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель выставляет счет-фактуру на всю сумму арендной платы независимо от деления на постоянную и переменную части (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом, как отмечают контролирующие органы, у арендодателя нет необходимости выделять в счет-фактуре отдельной строкой суммы, которые относятся к переменной части, то есть коммунальные платежи (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества»). А также минус такой схемы для арендодателя в завышении сумм дохода и расхода для целей налога на прибыль (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03-11-11/72). Плюс для арендодателя в том, что он может учесть «входной» НДС по услугам, предоставляемым ему коммунальными службами.

Платеж за коммунальные услуги не может заменить арендную плату

Компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг правомерна и в случае, если стороны не зафиксировали в договоре аренды порядок распределения расходов на их оплату. Стоимость коммунальных услуг не является по умолчанию частью арендной платы, а признается расходами на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора (постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу № А05-3280/2006; Центрального округа от 28.03.2007 по делу № А36-1394/2006, от 07.04.2008 по делу № А68-280/07-24/7; Уральского округа от 12.09.2007 по делу № А60-10618/06; Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу № А07-16181/2008; определение ВАС РФ от 14.03.2008 по делу № А31-2522/2007-24). Кроме того, необходимо понимать, что платеж за коммунальные услуги не может заменить арендную плату, он только увеличивает ее размер. И поэтому договор аренды, который устанавливает в качестве арендной платы внесение коммунальных платежей, может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 Информационного письма № 66).

ПРАКТИКА. Стороны заключили договор аренды. По условиям договора арендодатель обязался оказывать арендатору услуги по содержанию арендованного имущества (включая такие услуги, как страхование арендованных помещений, оформление документов для регистрации договора аренды в уполномоченном органе). Из-за частичной неоплаты данных услуг арендодатель обратился в арбитражный суд. Суды двух инстанций отказали ему в иске по тем основаниям, что оказание перечисленных услуг арендодателем противоречит нормам Гражданского кодекса РФ. Бремя содержания имущества лежит на самом собственнике, поэтому расходы такого рода не могут быть компенсированы арендатором. Окружной суд отменил решения нижестоящих судов и указал, что по правилам ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не установлено законом или договором. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести иные расходы на содержание переданного в аренду имущества, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, заключая договор на оказание услуг, стороны предусмотрели «иное». Арендатор обязался оплачивать дополнительные услуги арендодателя по содержанию арендованного имущества. Этот договор не был признан судом недействительным и противоречащим закону. Кроме того, договор сторонами исполнялся, ответчик частично оплатил услуги истца. Следовательно, у судов не имелось оснований для отказа в иске (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2009 по делу № А45-14473/2008-36/274).
Даже имея на руках договор аренды с прямыми обязанностями арендодателя по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания арендуемого помещения, арендатор не может быть до конца уверен в том, что арендуемое им помещение будет обеспечено всем необходимым набором услуг. Заставить арендодателя осуществлять надлежащее обеспечение объекта аренды всеми необходимыми услугами может быть затруднительно. В качестве примера можно привести такое дело. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении арендодателя исполнить условия договора аренды — осуществить эксплуатационное и коммунальное обслуживание объекта аренды. По мнению истца, арендодатель во всех случаях отвечает за обнаруженный в ходе эксплуатации дефект. Исключение составляют недостатки, которые были прямо оговорены арендодателем при заключении договора, либо те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества (ст. 612 ГК РФ). Отсутствие эксплуатационного и коммунального обслуживания, включая воду, тепло, электроснабжение, в переданном в аренду помещении — это существенный недостаток для использования спорного имущества по назначению. Суд с позицией арендатора не согласился. В договоре, на который ссылался истец, сказано, что арендодатель обязан обеспечить эксплуатационное и коммунальное обслуживание арендуемого им нежилого помещения. Тем не менее это не означает, что арендодатель обязан заключить договоры энергоснабжения и водоканализационного обеспечения спорного нежилого помещения. Истец принял нежилое помещение без каких-либо претензий к его техническому состоянию. По мнению суда, в данной ситуации речь идет не о недостатках арендованного имущества как такового, а о понуждении арендодателя исполнить условие договора аренды — обеспечить эксплуатационное и коммунальное обслуживание переданного в аренду помещения. Значит, истец не может ссылаться на ст. 612 ГК РФ (постановление ФАС Московского округа от 16.06.2011 по делу № А40-33772/2010).

Варианты компенсации расходов

Заключение агентского договора

Арендатор и арендодатель заключают агентский договор. По условиям агентского договора арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные и эксплуатационные услуги за символическое вознаграждение. По результатам оказания услуг арендодатель-агент должен представить арендатору отчет и документальное подтверждение расходов на коммунальные услуги, произведенных в пользу последнего (ст. 1008 ГК РФ). В остальной части прав и обязанностей такой договор должен соответствовать требованиям, которые предъявляются к посредническим договорам гражданским законодательством (главы 51 и 52 ГК РФ). Когда арендодатель заключает агентский договор с арендатором, то в сделке с третьими лицами он выступает агентом. Он заключает сделки с третьими лицами от своего имени, но за счет принципала (арендатора). Другим словами, сделка проходит по модели договора комиссии. И здесь важно учесть, что сделка с третьими лицами должна быть заключена после заключения агентского договора и только во исполнение интересов принципала (арендатора).

При реализации такой схемы для арендодателя возникает неудобная для него обязанность ежемесячно представлять агентский отчет с указанием непосредственно произведенных расходов и агентского вознаграждения (ст.ст. 999, 1008 ГК РФ). В отсутствие такого отчета налоговые органы могут сделать вывод, что расходы документально не подтверждены. Необходимость предоставления ежемесячного агентского отчета возникает и в том случае, если коммунальные расходы распределяются между несколькими арендодателями и арендатором. При этом арендодателю необходимо проявлять осмотрительность в том, чтобы агентский договор не был заключен позже, чем агент (сам арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»).

Арендодатель самостоятельно снабжает арендатора энергией

На практике такая схема встречается довольно редко. Арендодатель (допустим, имея в собственности или аренде собственную котельную) самостоятельно снабжает арендаторов электрической и (или) тепловой энергией.

По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Основные принципы ценообразования на розничных рынках электрической энергии сформулированы следующим образом. На территориях, которые объединены в ценовые зоны оптового рынка, продажу электрической энергии осуществляют гарантирующие поставщики. За исключением того объема электрической энергии, что поставляется населению и приравненным к нему категориям потребителей. На розничных рынках продажа электроэнергии осуществляется по нерегулируемым ценам. Но эти цены не должны быть выше предельных уровней нерегулируемых цен. Предельные уровни рассчитываются исходя из цен на приобретаемую гарантирующими поставщиками электрическую энергию на оптовом рынке, а также сбытовой надбавки гарантирующего поставщика и цен на услуги, оказание которых неразрывно связано с процессом снабжения потребителей электрической энергией. Указанные гарантирующие поставщики определяют нерегулируемые цены на электрическую энергию и их предельные уровни. Также они доводят их до сведения потребителей (ст. 40 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»; далее — Закон № 35-ФЗ).

При этом цены (тарифы) на электрическую энергию, поставляемую потребителям электрической энергии энергосбытовыми организациями, не обладающими статусом гарантирующего поставщика, являются свободными. Они складываются под воздействием спроса и предложения и не подлежат государственному регулированию. Исключения составляют случаи, для которых Законом № 35-ФЗ установлено государственное регулирование цен (тарифов) на электрическую энергию.

Реализация тепловой энергии отнесена к регулируемым видам деятельности в сфере теплоснабжения. Расчеты за товары и услуги в сфере теплоснабжения осуществляются по ценам (тарифам), подлежащим государственному регулированию (подп. «а» ч. 18 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»; далее — Закон № 190-ФЗ). При этом в случаях, предусмотренных Законом № 190-ФЗ, оплата тепловой энергии допускается по ценам, которые были определены соглашением сторон. Такие случаи относятся к плате за услуги по поддержанию резервной тепловой мощности. А также к ценам за поставку тепловой энергии от источника тепловой энергии, мощность которого была увеличена. Или за оказание услуг по передаче тепловой энергии по тепловой сети, мощность которой была увеличена не за счет тарифов в сфере теплоснабжения, платы за подключение к системе теплоснабжения или средств бюджетов бюджетной системы РФ (п. 3 ст. 16, п. 9 ст. 23 Закона № 190- ФЗ).

Регулирование тарифов

Тарифы энергоснабжающих организаций, осуществляющих отпуск тепловой энергии сторонним потребителям, в обязательном порядке должны регулироваться региональными энергетическими комиссиями (далее — РЭК). Тарифы на тепловую энергию, которая отпускается арендодателем (как поставщиком коммунальной услуги), должны утверждаться РЭК. Арендодатель должен обратиться в РЭК с соответствующим заявлением для утверждения применяемых им тарифов. По результатам рассмотрения представленного заявления и оценки документов РЭК принимает в отношении обратившегося лица (арендодателя) соответствующий приказ о применении этим лицом тарифа в установленном для него размере. В случае если утвержденные РЭК тарифы, по мнению поставщика коммунальных услуг (арендодателя), не соответствуют фактическим затратам на производство тепловой энергии, поставщик вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о признании приказа РЭК недействующим.

Безусловно, какую бы арендатор не выбрал для себя схему оптимизации в отношении возмещения стоимости коммунальных и эксплуатационных расходов, ни одна из них не лишена рисков. Выбор той или иной схемы расчетов зависит, прежде всего, от той позиции, которую выработал изначально для себя арендодатель. Однако, как мы видим из статьи, арендатор всегда может повлиять на его выбор.

[Анастасия Ефименко]

ЗАКОН НА ВАШЕЙ СТОРОНЕ!
Мы предоставляем все виды юридических услуг:


- авто юрист; - семейные споры;
- страховые споры; - трудовые споры;
-помощь при ДТП. - защита прав потребителей

8 (953)911 34 18
КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО!!!

[Анастасия Ефименко]

Защита персональных данных гражданина – что нужно знать?


Что является персональными данными и как они охраняются?

Персональными данными является любая информация, так или иначе относящаяся определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных) (ст.3 Федералного закона «О персональных данных»). Закон содержит условие о необходимости получения согласия на их обработку, случаи, когда такое согласие не требуется, определяет порядок обработки. Органом, осуществляющим надзор за соблюдением надзор в области защиты прав субъектов персональных данных, является Роскомнадзор. Организацией сбора персональных данных и самим сбором, а также определением цели обработки, состава данных, действий, которые будут с ними производиться, вправе заниматься оператор. Оператором может быть физическое и юридическое лицо, государственные и муниципальные органы. В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона «О персональных данных», оператор до начала обработки персональных данных обязан уведомить Роскомнадзор о намерении осуществлять обработку персональных данных.
Согласие на обработку персональных данных должно даваться в любой форме, позволяющей подтвердить факт его получения. Требования к содержанию согласия в письменной форме содержатся в ст. 9 Закона. Обязанность предоставить доказательство получения согласия субъекта персональных данных возлагается на оператора (ст.15 Закона). При заполнении вэб-формы заявки на покупку товара на сайте интернет-магазина согласие считается полученным, если подтверждается наличием файла электронной цифровой подписи. Если предложение о продаже товара является публичной офертой, согласие на обработку возникает в момент заполнения заявки на покупку товара. Получение согласия на обработку персональных данных по телефону, посредством СМС-сообщений действующим законодательством РФ не установлено (Информация Роскомнадзора "Ответы на вопросы в сфере защиты прав субъектов персональных данных"). Гражданин вправе отозвать согласие на обработку данных.


Когда могут возникать споры по использованию персональных данных?

Часто споры о правомерности использования персональных данных возникают в связи с их передачей банками коллекторским агентствам, обработкой коммунальными службами, при изменении способа управления в конкретном МКД, когда одна управляющая компания передает сведения о жильцах другой, и т.д.
В ходе прокурорских проверок в порядке надзора соблюдения законодательства в области персональных данных работодателей могут обязать принять локальный правовой акт, устанавливающий порядок хранения и использования персональных данных работников, поскольку его отсутствие может привести к неправомерному доступу к ним не уполномоченных лиц. Во всех случаях, когда организация осуществляет сбор персональных данных, в том числе с использованием сети интернет, должен быть принят документ, определяющий ее политику в отношении обработки персональных данных (см., напр., Постановление Мирового судьи судебного участка № 2 судебного района города Салехард Ямало-Ненецкого АО от 13 мая 2016 года по делу № 2-599(2)/2016).

Что считается нарушением закона о персональных данных?

Статья 24 Федерального закона "О персональных данных" определяет ответственность, которая выражается в виде уголовной, административной, дисциплинарной и иной предусмотренной законодательством РФ ответственности за совершение следующих действий:
неправомерный отказ в предоставлении либо несвоевременное предоставление гражданину собранных в установленном порядке документов, материалов, иной информации, либо ее предоставление в неполном или недостоверном виде (ст. 5.39 КоАП РФ);
нарушение установленного законом порядка сбора, хранения, использования или распространения персональных данных (ст. 13.11 КоАП РФ);
разглашение информации, доступ к которой ограничен федеральным законом (если не влечет уголовную ответственность) (ст. 13.14 КоАП);
непредставление или несвоевременное представление гражданином сведений согласно закону или для целей осуществления государственным органом его деятельности, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде (ст. 19.7 КоАП РФ);
незаконное собирание или распространение сведений о частной жизни лица, составляющих его личную или семейную тайну, и неправомерный доступ к охраняемой законом компьютерной информации по ст. 137, 272 УК РФ (<Информация> Роскомнадзора "Ответы на вопросы в сфере защиты прав субъектов персональных данных").
Если при обработке персональных данных организацией нарушаются права субъекта, он вправе обратиться в ближайшее территориальное управление Роскомнадзора. При разглашении персональных данных гражданин вправе обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку и решить вопрос о привлечении ответственности.


Когда не требуется согласие на обработку персональных данных?

Согласие субъекта персональных данных на их обработку не требуется в следующих случаях:
обработка персональных данных необходима для защиты жизни, здоровья или иных жизненно важных интересов гражданина (п.6 ч.1 ст.6 Закона);
лицо, осуществляющее обработку персональных данных по поручению оператора, не обязано получать согласие субъекта персональных данных на обработку его персональных данных, однако поручение может быть осуществлено только с согласия гражданина (ч.ч. 3, 4 ст.6 Закона);
обработка биометрических персональных данных может осуществляться без согласия субъекта на основании ч.2 ст.11 Закона.
Также в случаях, предусмотренных ч.2 ст. 22 Закона оператор не обязан уведомлять Роскомнадзор о проводимой им обработке персональных данных.

[Анастасия Ефименко]

Можно ли взыскать долг, если у должника ничего нет?

Как приставы узнают об имуществе и доходах должника?

Согласно ст. 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель вправе собирать информацию о должнике и принадлежащем ему имуществе, направляя запросы физическим и юридическим лицам, а также в государственные органы:
Пенсионный фонд РФ (предоставляют сведения об осуществлении должником трудовой или предпринимательской деятельности);
Федеральную налоговую службу (сведения о наименовании и местонахождении банков и иных кредитных организаций, в которых открыты счета должника);
ГИБДД (сведения о принадлежности транспортных средств);
Росреестр (сведения о принадлежности недвижимого имущества);
ЗАГС (сведения о наличии зарегистрированного брака с целью обращения взыскания на долю в общем имуществе супругов).
Кроме государственных органов, приставы могут обратиться в банки и другие кредитные организации, чтобы получить информацию о наличии денежных средств на счетах должника, а также об иных ценностях, хранящихся в банках. С несколькими десятками кредитных организаций у ФССП налажено взаимодействие в рамках электронного документооборота, которое позволяет ускорить розыск денежных средств.
Ответ на запрос пристава должен быть направлен в течение 7 дней (ст. 69 Закона). За отказ предусмотрена административная ответственность по ст. 17.14 КоАП РФ.
Если вышеперечисленные исполнительные действия не дали результата, то пристав может по своей инициативе или по заявлению взыскателя объявить имущество должника, а при необходимости и самого должника, в исполнительный розыск (ст. 65 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Такое право у пристава есть в случаях, перечисленных в п. 3-5 ст. 65 Закона (взыскание алиментов, возмещение вреда здоровью и т.д.).
Основанием для розыска имущества должника является соответствующие постановление пристава. Оно выносится в течение трех дней со дня поступления к нему заявления взыскателя об объявлении розыска или со дня возникновения оснований для объявления розыска, когда заявление взыскателя не обязательно. Отказ в объявлении розыска имущества также отражается в форме постановления. При производстве розыска пристав вправе совершать исполнительные действия (см. ст. 64 Закона), а также проводить исполнительно-розыскные действия: запрашивать из банков данных оперативно-справочной, розыскной информации, наводить справки, изучать документы, осматривать имущество, обследовать помещения, здания, сооружения, участки местности, занимаемые разыскиваемыми лицами или принадлежащие им, а также транспортные средства, принадлежащие указанным лицам («Методические рекомендации по организации и производству исполнительного розыска в ФССП»).
Закон дает приставу право предпринять любые другие действия, способствующие своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов и не запрещенные законом (пп.17 п.1 ст. 64 Закона). Конкретный перечень исполнительных действий в рамках исполнительного производства, определяет сам пристав, учитывая особенности данного производства. В частности, пристав имеет возможность бесплатного использования средств массовой информации для размещения сообщения об объявлении розыска должника и (или) его имущества (ч. 10 ст. 65 Закона). Практика показала, что нередко такие сведения предоставляются гражданами, откликнувшимися на на такие объявления. Согласно ч. 11 ст. 65 Закона пристав в розыскных целях может использовать услуги частных детективных агентств. Предписать устроиться должнику на работу пристав не может, но если долг образовался в связи с неуплатой алиментов, а в качестве причины должник указывает отсутствие работы, пристав обязан вручить ему направление в центр занятости («Методические рекомендации...»)

Что происходит, если имущество и доходы должника не обнаружены?

Если у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые меры по его отысканию не дали результат, то исполнительный документ возвращается взыскателю. Наличие указанных обстоятельств подтверждается составлением акта. Также пристав выносит постановление об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа. Предъявить его к повторному исполнению возможно не ранее двух месяцев, если только взыскатель не предоставит информацию об изменении имущественного положения должника (ст. 46 Закона).

Что грозит должнику?

Если исполнительное производство оказалось безрезультатно, а должником является злостно уклоняющийся от исполнения требований представитель власти, государственный или муниципальный служащий, служащий коммерческой или иной организации, взыскатель может обратиться в правоохранительные органы с целью привлечения такого лица к ответственности по ст. 315 УК РФ. Также уголовная ответственность грозит должникам, злостно уклоняющимся от погашения кредиторской задолженности (ст. 177 УК РФ) и алиментов (ст. 157 УК РФ). Для должника действенным может быть не только перспектива возможной уголовной ответственности, но и временные ограничения на выезд и пользование должником специальным правом (водительским) (ст. 67, 67.1 Закона). Взыскатель вправе обратится с заявлением о применении этих мер, если есть соответствующие основания.
При этом в ряде случаев закон обязывает должников заявлять о личном банкротстве (п.1 ст. 213.4 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и предусматривается за неисполнение этой обязанности административную ответственность в виде штрафа от 1000 до 3000 рублей за первое нарушение и до 5000 рублей за повторное (ч. 5 ст. 14.13 КоАП РФ). Однако должники в силу дороговизны и сложности процедуры эту обязанность в большинстве случаев не исполняют.
Для взыскателя же инициирование в отношении должника процедуры банкротства целесообразно, если он желает таким образом оспорить сделки должника по отчуждению дорогостоящего имущества в порядке ст. 213.32 N 127-ФЗ и если нет возможности оспорить эти сделки иным способом, например, по ст. 170 ГК РФ. При этом следует понимать, что оплачивать процедуру банкротства придется, скорее всего, взыскателю.

[Анастасия Ефименко]

3 случая, когда наследник может быть лишен наследства.


Недостойные наследники

Отношения между наследниками и наследодателями ровно как и между родителями и детьми складываются не всегда хорошо. Нередко встречаются ситуации, когда наследник своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя или других наследников, пытается способствовать призванию его или других лиц к наследованию или увеличить свою долю в наследстве. В соответствии с п.1 ст. 1117 ГК РФ, такие наследники могут быть признаны судом недостойными и лишены права наследовать как по завещанию, так и по закону.
При этом важно знать, что противоправные действия в отношении наследодателя или кого-либо из наследников могут быть только умышленными. Неосторожные действия наследника, повлекшие, например, смерть наследодателя, не служат препятствием для призвания к наследству.
Недостойным наследник может быть признан и при жизни наследодателя, однако, если после этого ему все равно было завещано имущество, наследник будет вправе им распорядиться.
Важно знать, что если наследник получил наследство, а затем был признан судом недостойным наследником, он обязан возвратить все имущество, неосновательно полученное им.


Лишен родительских прав – лишен наследства

Не наследуют родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства (п.1 ст. 1117 ГК РФ). Это ограничение распространяется только на наследование по закону. Если же наследодатель завещает свое имущество родителю, лишенному родительских прав, то последний будет вправе принять наследство.


Неисполнение обязанностей по содержанию наследодателя

У наследника могут возникнуть обязанности по содержанию наследодателя – это алиментные обязательства, регламентируемые Семейным кодексом РФ. Алиментные обязательства могут устанавливаться между родителями и детьми (ст. 80, 87), супругами (ст. 89) братьями или сестрами (ст. 93), дедушками или бабушками и внуками (ст. 94, 95) пасынками или падчерицами и отчимом или мачехой (ст. 97 СК), которые являются наследниками по закону.
Злостное неисполнение этой обязанности, подтвержденное приговором суда (ст. 157 УК РФ), может служить основанием для отстранения наследника от наследства по закону. На наследование по завещанию данное ограничение не распространяется.
Правом подать иск об устранении от наследования может быть подан только заинтересованным лицом – наследником по закону.

[Анастасия Ефименко]

ЗАКОН НА ВАШЕЙ СТОРОНЕ!

Мы предоставляем все виды юридических услуг:


- авто юрист; - семейные споры;
- страховые споры; - трудовые споры;
-помощь при ДТП. - защита прав потребителей


8 953 911 3418

КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО!!!

[Анастасия Ефименко]

Как банки обманывают заемщиков?

Какие условия кредитного договора были признаны незаконными?

Регулирование кредитных правоотношений сегодня активно совершенствуется: вносятся изменения, расширяющие возможности защиты прав потребителей, складывается единообразная судебная практика по различным спорам в данной области. Наиболее важными для заемщика в связи с этим являются постановления Верховного суда РФ, на которые должны ориентироваться суды низших инстанций. За последний год ВС РФ неоднократно обращался к теме нарушения прав заемщиков во время заключения и исполнения кредитного договора, установив противоречие закону целого ряда условий, часто включаемых банками в договоры. Перечислим их.
Постановлением ВС РФ от 9 сентября 2015 г. N 301-АД15-10235 были признаны незаконными:
включение в расчет полной стоимости кредита единовременной платы за оказываемую банком услугу по участию в программе страхования, а также услуга по составлению заявления на включение в программу;
право банка на безакцептное списание с текущего счета потребителя, а также с других счетов, открытых в банке, денежных средств (списание без распоряжения заемщика);
право банка на изменение условий обязательств (условий кредитования, тарифов и иной информации) в одностороннем порядке, что влечет за собой одностороннее изменение для заемщика размера полной стоимости кредита, а также перечня и размеров платежей;
право банка прекратить и (или) расторгнуть договор в одностороннем порядке и (или) в одностороннем порядке отказаться от его исполнения и потребовать от заемщика досрочного возврата всей суммы кредита с процентами.
Постановлением ВС РФ от 4 марта 2016 г. N 308-АД15-10755:
условие о том, что датой исполнения обязательств в полном объеме является дата поступления на счет (в кассу) кредитора денежных средств в сумме равной остатку кредита на указанную дату, но не уплаченных за пользование кредитом процентов, а также сумм неустойки (при наличии);
изменение в одностороннем порядке предусмотренной статьей 319 ГК РФ очередности погашения задолженности;
наличие условий досрочного возврата суммы кредита, не предусмотренных статьей 811 ГК РФ.
Постановлением ВС РФ от 11 марта 2016 г. N 301-АД16-61:
условие о праве банка отказать клиенту в заключении договора без объяснения причин;
право Банка на одностороннее изменение правил обслуживания, в том числе дистанционного, тарифов, договоров, с которыми клиент обязан ознакомиться в офисах банка или на официальном сайте банка;
условие о безакцептном списании банком со всех открытых счетов клиента (в том числе, со счетов, которые будут открыты в будущем) денежных средств в счет уплаты задолженности клиента по любым обязательствам перед банком;
условия об освобождении банка от ответственности за сбои онлайн-системы по вине третьих лиц, за несанкционированное использование третьими лицами авторизационных данных клиента (логина, пароля), повлекшие ущерб для клиента.
Включение данных условий в кредитный договор должно насторожить заемщика. Если банк пренебрегает правами потребителя еще на стадии заключения договора, то кто гарантирует, что он будет соблюдать закон в дальнейшем? При этом не страшно, если заемщик обнаружил данные условия уже после подписания документа. Пункты договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с законом, считаются ничтожными, их легко оспорить.

Как заемщику оспорить договор, содержащий незаконные условия?

Заемщик, чьи права нарушены, может подать жалобу в Роспотребнадзор, приложив копию договора, с просьбой провести проверку, выдать предписание устранить нарушение, решить вопрос о привлечении к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ. В судебном порядке — иск о признании условий договора ничтожными на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 168 ГК РФ. Ничтожными являются условия сделки, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п.п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен законодательный запрет ограничения прав потребителей (п. 76 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25).

[Света-МаСета]

в теме можно вопрос задать?

[Анастасия Ефименко]

в теме можно вопрос задать?

Здравствуйте! Да, конечно.

[Света-МаСета]

[Анастасия Ефименко]

Анастасия Сашова-Ефименко, Куплена квартира с использованием мат.капитала. Собственников четверо: муж, я и двое детей. Как лучше и дешевле переписать долю мужа на детей?

Ответила в л/с.

[lagma]

Скажите пожалуйста, можно ли на бывшего мужа подать на алименты, если ребенку уже есть 18 и он учиться в институте очного отделения, бесплатно?

[Света-МаСета]

Анастасия Сашова-Ефименко,

[Анастасия Ефименко]

Анастасия Сашова-Ефименко, спасибо большое! за оперативный и развернутый ответ

Обращайтесь! Всегда рада помочь!

[Анастасия Ефименко]

Скажите пожалуйста, можно ли на бывшего мужа подать на алименты, если ребенку уже есть 18 и он учиться в институте очного отделения, бесплатно?

В соответствии с п. 1 ст. 80 Семейного кодекса РФ родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. Относительно обязанности родителей выполнять алиментные обязательства по отношению к совершеннолетним трудоспособным детям в законе не содержится каких-либо предписаний. Таким образом, вне зависимости от того в каком учебном заведении и по какой форме обучения учится Ваш ребенок, в случае если он достиг совершеннолетия, отец не обязан выплачивать алименты.
Согласно ст. 85 Семейного кодекса РФ, родители обязаны содержать только своих нетрудоспособных совершеннолетних детей, нуждающихся в помощи. При отсутствии соглашения об уплате алиментов размер алиментов на нетрудоспособных совершеннолетних детей определяется судом в твердой денежной сумме, подлежащей уплате ежемесячно, исходя из материального и семейного положения и других заслуживающих внимания интересов сторон.

[Анастасия Ефименко]

Анастасия Сашова-Ефименко, Куплена квартира с использованием мат.капитала. Собственников четверо: муж, я и двое детей. Как лучше и дешевле переписать долю мужа на детей?

Если обязательство оформлено, то исполнить обязательство можно двумя способами:
заключить соглашение о выделении долей;
заключить договор дарения долей.

В том случае, когда собственником жилья является один из супругов, ему:
Сначала потребуется выделить долю второму супругу, заключив соглашение о разделе совместно нажитого имущества (если оно приобретено в браке).
После госрегистрации долей родители могут заключить либо договоры дарения долей детям либо соглашение о распределении доли каждому ребенку. В этих документах за несовершеннолетних детей будет действовать (расписываться в договоре, подавать заявление) второй родитель. В соглашении доли могут определяться с учетом интересов каждого из участников общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетних детей.
При тех обстоятельствах, когда правом собственности наделены оба супруга, то можно:
При долевой собственности на жилье — сразу заключать договоры дарения либо соглашение в отношении детей;
Когда собственность совместная — действовать придется так же, как и в первом случае: сначала соглашение о разделе совместного имущества, а, затем уже из доли каждого (одного) родителя передается часть детям.
Я не знаю какие отношения у вас с супругом, но если у вас отношения хорошие, то самым простым и дешевым способом будет договор дарения.
Несомненный плюс договора дарения доли в квартире состоит в том, что его оформление не требует нотариального заверения. Достаточно зарегистрировать такой договор в регистрирующем государственном органе. Если квартира приватизирована, то один собственник может подарить свою долю другому лицу, например, близкому родственнику. Требуется ли в таком случае согласие иных собственников жилья? Согласие других собственников не требуется, поскольку дарение — акт добровольный, и все права на жилье переходят к новому собственнику с момента государственной регистрации договора дарения. Соответственно, преимущественное право покупки у иных собственников жилья также не возникает. Кроме того, если доля подарена близкому родственнику, налог платить не нужно.
Если отношения у вас не складываются, то только в судебном порядке.
В исковом заявлении следует обосновать исковые требования, а именно: почему совместное проживание невозможно. В этом случае возможно положительное решение Суда о принудительной продаже доли с параллельной покупкой другой жилплощади.

[lagma]

Спасибо большое за ответ. Но не совсем поняла, через суд можно, да?

[Анастасия Ефименко]

Спасибо большое за ответ. Но не совсем поняла, через суд можно, да?

Можно через суд, только в том случае, если ребенок нетрудоспособный (инвалид). Вы конечно можете попробовать подать иск в суд, но не факт, что вам его удовлетворят.

[yulya1]

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, банк отказывает в реструктуризации ипотечного кредита. Можно как-то все таки добиться предоставления реструктуризации?

[Анастасия Ефименко]

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, банк отказывает в реструктуризации ипотечного кредита. Можно как-то все таки добиться предоставления реструктуризации?

Добрый вечер! Причин отказа может быть всего две: вы допустили просрочку или же вы заполнили заявление с ошибками.
В первом случае все очевидно: если вы просрочили свой очередной платеж или даже несколько взносов, и только через некоторое время попросили отсрочку, вам в ней откажут. Потому, что банки идут навстречу только добросовестным клиентам, которые еще не испортили свою кредитную историю.
Во втором случае все несколько сложнее: в заявлении вы должны обязательно указать, на какой именно вид реструктуризации вы рассчитываете – на уменьшение процента, увеличение срока кредитования, предоставления «кредитных каникул». Кроме того, нужно подробно рассказать в заявке, по каким именно причинам вы не можете сейчас выплачивать кредит на прежних условиях и обязательно подтвердить их документально!
Если всего этого вы в первый раз не сделали, то всегда можно написать заявление еще раз уже с учетом прежних ошибок. Обязательно проконсультируйтесь с кредитным специалистом перед тем, как начать писать заявку.

Если же и во второй раз вам откажут, тогда вам придется обратиться в другую организацию за новым кредитом, чтобы погасить старый. В данной ситуации рекомендую оформлять кредитную карточку с большим льготным периодом.

[yulya1]

Спасибо, использовали второй вариант, в заявлении все было указано и справки, подтверждающие прилагались и просили увеличить срок кредита, но банк, как под копирку, отвечает, что когда вы брали кредит, вы согласились на все его условия, поэтому вам отказано. Его не интересует, что я осталась без работы (меня сократили), ни мое нахождение в декрете.