Покупка квартиры без агенства

[Дробинка]

Дробинка, а я не понимаю какая у вас выгода....они вам "скидку" обещали?

Да. При условии что в договоре сумма ниже - я получаю "скидку". И я хочу эту квартиру. Она идеальна. Но мне не хватает чуть денег. Если за нал - то тютелька в тютельку. А вот с ипотекой не понимаю как прописать сумму, которая больше ДКП, чтоб в основном договоре ее не было.
В общем мне либо за нал - но сумма в договоре как они просят, остальное "в черную". Но со скидкой.
Либо ипотека, а то, что выше договора так же в черновую.
Полную стоимость, сколько хотят изначально - я не потяну. А ипотеку на всю сумму тоже не хочу.
Но как быть с черновой передачей - оформить как-будто дала в долг, а потом отдать расписку, как получу документы?
Да, я знаю что это не законно, что есть риск. Причем как и продавца, так и у покупателя. Продавец может смыться с деньгами, а покупатель - сказать "ничего не знаю, вот всё, что в договоре" и кинуть продавца.
Сейчас я покупаю, а к концу года 2 надо продавать - в семье лишь мне доверяют всю эту мороку.
И спасибо всем, кто подсказывает. А то с агентствами я уже намучалась.

[~Inka~]

Анвадо, можно еще спрошу? За постановку на кадастровый учет дольщик должен платить? Узнали мы, что документы о собственности готовы и звонит нам это ООО "Кадастр" - платите за услуги А мы вообще ни бумажки с ними не составляли. Звоним застройщику, те говорят - платите нам за постановку на учёт (правда, в 2 раза меньше сумму называют), мы дадим документ, с которым в МФЦ пойдете доки о собственности получать, без него никак. Фантазируют?

[Анвадо]

~Inka~, проверь по сайту Росреестра-стоит твоя квартира на кадастровом учете или нет.Если не знаешь как-птши адрес в личку.Никому ничего не платить пока.Только госпошлина за регистрацию права.

[Анвадо]

Кадастровый учет должна осуществить администрация поселения.Дольщик за это платить не должен.

[~Inka~]

Анвадо, еще раз спасибо! Получили документы.

[Семейная]

Немного не в тему... У меня продажа квартиры...
Суть: 3 собственника - мать, дочь, сын. Все живут в разных городах. Что бы продать квартиру, нужно перевести ее на одного собственника? Один из собственников идет к нотариусу с документами на квартиру и что дальше?? )) там нужно заверить копию документов на квартиру и отослать ее 2 собственникам, те в свою очередь получая эту копию идут к нотариусу по месту жительства, пишут отказ, заверяют и отсылаю первому??? Куда он потом с этими отказами?

[Анвадо]

Семейная, ничего никуда переводить не надо. Те собственники, которые не могут присутствовать на сделке пишут у нотариуса доверенность.

[Беременная Улиточка]

Доброго времени суток всем. Подскажите, по ипотеке, кто должен оплачивать
1. оценку стоимости жилья.
2. услуги нотариуса, если к его услугам прибегают при продаже?

[Анвадо]

Оценку явно покупатель,потому как она для ипотеки.А вот нотариуса -как договорятся,но практика складыветя так,что платит продавец,потому как обязательное нотариальное удостоверение из-за продавца(долевая собственность,собственник-несовершеннолетний)

[Беременная Улиточка]

Анвадо

И снова вопрос... Покупатель - ипотека сбера. Все шаги поняла, кроме передачи денег. Мне нужна наличка или через сейф. Ни на какие счета перечислять мне не надо - во-первых, как я поняла, за снятие заплачу процент банку(уже из своих кровных и за воздух, во-вторых - я сразу же после сделки их отдаю уже за другое имущество, а ждать, пока банк соберет всю сумму времени не будет. Не знаю, может что поменялось, но еще в начале 2016 получить "круглую сумму" тут и сразу не получалось - делать заявку на след. день только. Я имею право выбора или нет?

[Анвадо]

С банком-кредитором этот вопрос надо решать.Наличку точно не дают-либо счет либо сейф.За снятие со счета ничего платить не нужно.

[Уника]

Подскажите кто и какие расходы несет при покупки/продаже квартиры?
Хотим купить и обойтись своими силами. С чего начать еще не знаю, начну читать тему сначала, но предварительно хочется уточнить какие расходы (кроме как внесение оплаты за квартиру) мы еще будем нести, а что продавец?

Напишу коротко, как покупали мы. Здесь мне ответили, но я очень поздно увидела ответ, когда уже все нашла сама.
1.Платите госпошлину 400р за выписку ЕГРП и заказываете ее(Реквизиты на оплату пошлины нужно брать в кадастровой палате, берите сразу на реквизиты на оплату госпошлины на покупку квартиры).
По срокам: В МФЦ выписку делают 5 дней, на Ленина 111 в кадастровой палате - 3 дня.
В ЕГРП обратить внимание на обременение.
Так же нужно сравнить площадь в выписке из ЕГРП и в свидетельстве о собственности. В договоре нужно писать ту площадь, которая указана в выписке.
2. У продавца запросить справку от нарколога и психолога по месту прописки, то что на учете в нарко и психоневрологическом диспансере не состоит и что на данный дееспособен(справка от нарколога и психотерапевта).
3. проверяем продавца на сайте ФССП по долгам.
4, Перед сделкой проверяем сведения о прописанных лицах. Можно еще запросить справку расширенную об отсутствии временно выписанных лиц.
5. Проверяем по коммунальным платежам. по свету и по воде. нет ли долгов.
6. Если была перепланировка квартиры - нужно проверить, узаконена ли она. Сейчас с узаканиванием перепланировки проблема, да и зачем на себя лишние расходы и проблемы вешать. Кроме того, банки. насколько я знаю, не дают ипотеку с не узаконенной перепланировкой.
Документы подавать можно в МФЦ, можно напрямую на Сакко в кадастровую палату. В МФЦ регистрация 7 дней, в кадастровой палате - 5 дней.
Договор купли продажи составили нам в агенстве. учитывая все наши индивидуальные требования. За договор - 800р. Но можно оформить и самим, скачав типовой договор.
Госпошлина на покупку квартиры - 2000р. Если квартира приобретается по долям(мы делили на 4 равные доли, по 1/4, то платите на каждого собственника по 500р, чтобы в общей сумме получилась сумма 2000р.)
Список документов на регистрацию квартиры есть на сайте росреестра.
Торопилась, немного коряво написала, но надеюсь, что все понятно.

Спасибо, очень полезно

[Уника]

 

Первое впечатление о продавце
После получения пакета документов для сделки от продавца появляются сведения, которые можно использовать для сбора информации о нем.
Если продавцом является физическое лицо, в первую очередь, необходимо обратить внимание на место его регистрации, чтобы установить, какому суду подсудны споры с участием продавца в качестве ответчика (напомню, иск по общему правилу ст. 28 ГПК РФ предъявляется по месту жительства ответчика). В картотеке дел на сайте этого суда следует посмотреть, есть ли активные споры с его участием, а также был ли он их участником ранее. В случае, когда в качестве продавца выступает организация, аналогичную информацию можно узнать в картотеке арбитражных дел – место регистрации юридического лица в этом случае роли не играет, эта картотека общероссийская.
Если в картотеке содержится информация о судебных процессах с участием продавца, то имеет смысл уточнить в судебных решениях предмет спора и его результат, а если документы на сайте суда отсутствуют, можно попросить продавца предъявить их для ознакомления. В том случае, если предметом спора прямо или косвенно являлась приобретаемая квартира, возрастает риск заключения оспоримой или ничтожной сделки.
Параллельно нужно изучить банк данных исполнительных производств на сайте ФССП России. Там, зная ФИО продавца и регион его регистрации (или наименование и регион регистрации организации, если продает квартиру юридическое лицо), можно проверить, является ли он должником по исполнительным производствам и если да – какова сумма задолженности. В случае, если у продавца есть крупные долги, существует вероятность, что в любой день до совершения сделки судебные приставы могут наложить запрет на отчуждение квартиры, или он уже наложен.

Проверяем личность, правоспособность и дееспособность продавца
(для продавцов-физических лиц)
Распоряжаться квартирой может только ее собственник (лично или через доверенного), поэтому в первую очередь следует проверить все документы, удостоверяющие личность продавца и доверенного (если последний участвует в сделке).
Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то следует в обязательном порядке, лучше всего прямо перед заключением сделки, обратиться к любому нотариусу с просьбой проверить, не отменена ли доверенность. Нотариусы имеют единую базу, хранящую сведения о действующих и отозванных доверенностях.
Следует отметить, что данная услуга является неофициальной, и успех в ее получении зависит лишь от наличия у нотариуса желания вам помочь.
В случае, если собственник продаваемой квартиры на момент совершения сделки не достиг совершеннолетия, для регистрации сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ) – следует также проверить его наличие. Разрешение также должно быть предоставлено, если в отчуждаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети (п. 4 ст. 292 ГК РФ) – о том, как узнать, зарегистрированы ли в квартире третьи лица, я расскажу ниже. В противном случае орган опеки и попечительства сможет впоследствии добиться расторжения договора в судебном порядке (ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г.№ 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Это разрешение не имеет срока действия.
Если продавец квартиры преклонного возраста или нет уверенности в его вменяемости, требуйте от продавца справку о его психическом состоянии. Законодатель не регламентирует определенного срока действия такого документа, но лучше всего, если справка будет выдана в день заключения сделки или за день до нее. Кроме того, не следует пренебрегать этой возможностью, если внешний вид продавца говорит об алкогольной или наркотической зависимости. На этом основании родственники продавца смогут впоследствии оспорить сделку.

Проверяем семейный статус продавца (для продавца-физического лица)
Информацию о семейном статусе продавца можно получить, изучив страницы 14-15 его паспорта.
Если продавец состоит в зарегистрированном браке, необходимо обратить внимание на дату его заключения, а также на дату и основание возникновения права собственности на квартиру, указанные в правоустанавливающих документах.
Если квартира приобретена собственником ранее, чем заключен брак либо основанием приобретения явилась безвозмездная сделка или принятие наследства, то все в порядке. В данном случае супруг продавца не имеет правовых оснований к оспариванию сделки (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).
В случае, если из документов усматривается, что квартира приобретена после регистрации брака, необходимо нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки Средняя стоимость такой услуги составляет 1 тыс. руб. Тех, кто пренебрегает этим этапом проверки, впоследствии может ожидать неприятный сюрприз. Дело в том, что семейное законодательство позволяет супругу, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Отдельно рассмотрим случай, когда брак продавца расторгнут, а продаваемая квартира приобреталась еще в период брака. Такая ситуация является для покупателя наиболее опасной. В первую очередь обращаем внимание на дату расторжения брака. Если с этого момента прошло более трех лет, то продавец вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, так как срок предъявления требования о разделе имущества составляет три года с даты расторжения брака (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Если брак расторгнут менее трех лет назад, то требуйте от продавца согласие бывшего супруга на сделку или документ, подтверждающий, что между ними уже произошел раздел общего имущества (судебный акт или соглашение о разделе имущества).

Проверяем сведения из ЕГРП
Проверить юридическую чистоту самого жилья можно с помощью сведений из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Напомню, что эта информация является открытой (ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее – Закон № 122-ФЗ). По своей сути, выписка является кратким юридическим паспортом объекта: она содержит сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, информацию о наличии возражений в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также сведения об обременениях.
Существует несколько типов обременений, которые отражает выписка.
Самый распространенный – арест, при наличии которого регистратору запрещено вносить любые изменения в ЕГРП, а собственнику – производить отчуждение квартиры (п. 4 ст. 19 Закона № 122-ФЗ). Арест может быть наложен как на основании определения суда, так и на основании постановления судебного пристава. Отличительной чертой ареста является то, что он возникает в силу вынесения компетентным органом соответствующего распоряжения.
Следующий тип обременений возникает в силу гражданско-правовых отношений между гражданами, то есть из договора. Так, к примеру, если продавец является заемщиком по договору займа, обеспеченного залогом в виде продаваемой квартиры, эти сведения будут отражены в ЕГРП, поскольку залог подлежит государственной регистрации. При наличии залога регистратору также запрещено регистрировать переход права на квартиру без согласия залогодержателя в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ.
Вместе с тем существуют обременения, которые не препятствуют переходу права на квартиру, но могут создать большие неудобства новому собственнику. Так, к примеру, квартира может быть обременена договором аренды, заключенным на длительный срок. Напомню, госрегистрации подлежат договоры, заключенные на срок не менее года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), поэтому сведения об этом обременении также появятся в ЕГРП. Расторгнуть такой договор зачастую непросто даже в судебном порядке – как правило, продавец находится в сговоре с арендатором. А новый собственник рискует оказаться лишенным возможности использовать приобретенную квартиру. Дело в том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).
Обычно выписка из ЕГРП предоставляется продавцом заранее, и если продавец не хочет это сделать, то это должно насторожить, высока вероятность приобретения "кота в мешке". Добавлю, что недобросовестному продавцу не составит труда сфальсифицировать выписку. Кроме того, он не лишен возможности после получения "чистой" выписки зарегистрировать обременение. Так, например, обременение в виде ареста можно зарегистрировать в течение трех рабочих дней со дня поступления соответствующих документов регистратору (п. 3 ст. 28 Закона № 122-ФЗ).
Поэтому, когда согласована дата сделки, покупателю следует самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Срок ее изготовления составляет пять рабочих дней при личном обращении в управление Росреестра или при заказе через сайт ведомства, и приблизительно девять рабочих дней при заказе в МФЦ (п. 2 ст. 7 Закона № 122-ФЗ). Пошлина за эту государственную услугу составит 200 руб. (при оформлении выписки в бумажном виде) или 150 руб. (при оформлении электронной выписки) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы"). Невысокая цена для защиты своих миллионов от мошенников.

Проверяем, нет ли зарегистрированных в квартире лиц
Перед заключением сделки следует также проверить, не зарегистрированы ли в жилом помещении третьи лица, что подтверждается карточкой регистрации по форме № 9 (п. 84 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации). Этот документ выдается в паспортном столе. Поскольку такая информация является закрытой, самостоятельно получить ее Вам не удастся. Требуйте у продавца только оригинал справки, не ограничивайтесь копией, либо попросите его выдать нотариальную доверенность на получение карточки регистрации на ваше имя.
На момент проведения сделки в квартире не должно быть зарегистрировано никаких жильцов. Имейте ввиду, что зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только в судебном порядке и при этом далеко не всегда.
Так, например, если вы видите, что основанием возникновения права собственности продавца была приватизация и при этом в квартире зарегистрирован его родственник, не являющийся собственником, высока вероятность того, что данное лицо отказалось от приватизации в пользу продавца. При таком положении дел отказавшийся приобрел пожизненное право проживать в квартире, и вы не сможете снять его с учета, даже обратившись в суд (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Это подтверждается в том числе и практикой судов (апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 6 июня 2014 г. по делу № 11-5705/2014).

P.S. Небольшая хитрость
Есть много организаций и ИП, которые на коммерческой основе предлагают услуги по юридическому сопровождению сделок и проверке документов. Но учтите: далеко не всегда имеет смысл платить большие деньги за услуги сомнительного качества. Часто риелторы и менеджеры не обладают специальными знаниями для обеспечения безопасности интересов покупателя, а если впоследствии возникнут проблемы, взыскать убытки с таких предпринимателей будет практически невозможно.
Зато покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку, практически не несут рисков. В данном случае проверку юридической чистоты сделки производит банк совершенно бесплатно.
Даже если у вас на руках есть полная сумма для оплаты квартиры, все равно имеет смысл взять в банке небольшую ипотеку и досрочно погасить ее после регистрации перехода права собственности. Идеальным вариантом было бы закрыть ипотеку по прошествии года с даты регистрации перехода права, поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК РФ). Даже при возникновении судебного спора банк окажет помощь покупателю.
Примечательно, что при небольшом размере ипотеки сумма процентов за год будет значительно ниже стоимости услуг риелторов.
И помните: к процессу проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры не следует подходить безответственно.

в дополнение к этому списку - нужно проверить не банкрот ли продавец на сайте http://bankrot.fedresurs.ru/ и нет ли у него долгов по исполнительным производствам http://fssprus.ru/, а также действительность его паспорта http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000.
также не лишним будет проверить по базе судов (городских, районных и областных) по всем местам жительства продавца (смотрим штампы о регистрации в паспорте) уголовные и гражданские дела с его участием, даже если эти дела не связаны с продаваемой квартирой.

И за это - спасибо

[Гало4ка]

Скажите пожалуйста, если собственник (один из ) дал доверенность на продажу квартиры, а как его выписать, если он не будет присутствовать на продаже?
Можно ли выписать на основании доверенности?
Спасибо.

[Анвадо]

По доверенности в Томской области не выписывают.Собственник должен выписаться лично либо по месту нахождения квартиры либо по месту своего нового места жительства

[Neka]

Я правильно поняла, что не важно кем приходятся друг другу собственники -продавцы общей долевой собственности и неважно каким способом будет производиться оплата покупателем- налом или ипотекой, нотариальное заверение договора купли- продажи необходимо?

[Анвадо]

Да,правильно

[Nik]

С банком-кредитором этот вопрос надо решать.Наличку точно не дают-либо счет либо сейф.За снятие со счета ничего платить не нужно.

Добрый день подскажите еще такой момент - не совсем понимаю: ипотека Сбер., ипотечные деньги (если выбрать не сейф, а счет) - банк перечисляет на счет Покупателю и потом Покупатель сам перечисляет Продавцу или сразу Продавцу на счет?

[Анвадо]

Nik, продавцу на счет

[Ambrela]

Подскажите сколько стоит нотариально заверить сделку купли продажи квартиры? От чего зависит сумма ( от кол-ва дольщиков, доверенности или цены на квартиру, может фиксированная цена)?

[Ambrela]

Ещё вопрос если мы берём по ипотеке договор купли продажи подписываем в банке или у натариуса?

[Анвадо]

Тариф зависит от кадастровой цены либо от цены продажи.Для расчета тарифа берется большая из стоимостей

[kpoxa]

Почитаю

[Talifa]

Подскажите где можно оформить сделку купли-продажи недвижимости так чтобы нормально честно без надувательства?

[Alexandra86]